나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13688 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 신월동 소재 "강서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 "2호선 신정네거리역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물(사용승인일:2022.01.13) 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, "공동주택(도시형생활주택)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청 에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : --.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13688 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 317,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제5층 제503호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 사용승인일: 2022년 1월 13일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내

* 토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 토지지분: 18.623㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

* 건물지분: 28.57㎡ (약 8.64평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 근거리에는 "2호선 신정네거리역"이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

* 본건 동측으로 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본건의 말소기준권리는 갑5. 국민행복기금의 가압류(2024년 4월 11일 접수)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑5. 국민행복기금 가압류 (말소기준권리)

* 갑6. 통영세무서장 압류

* 갑7. 국민건강보험공단 압류

* 갑8. 주택도시보증공사 강제경매 (본 경매 개시 결정)

* 을3. 장 주택임차권 (특별매각조건에 따라 말소 조건)

1.2. 2. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: ZHONGKAIYUE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 대항력 행사에 제약이 있을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 장 )

* 보증금: 347,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 21일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸되며, 매수인은 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

1.2. 4. 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 보원기업주식회사 (2022년 1월 26일)

* 이후 소유권 이전: 김광일 (2022년 3월 28일)

* 기타 권리: 을3. 장 주택임차권 (말소 예정), 갑5. 국민행복기금 가압류 (말소 예정), 갑6. 통영세무서장 압류 (말소 예정), 갑7. 국민건강보험공단 압류 (말소 예정), 갑8. 주택도시보증공사 강제경매 (말소 예정).

* 등기부채권 총액: 358,678,035원 (말소 예정 권리 포함)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 강서초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 신정네거리역(2호선) 및 버스 정류장이 근거리에 있어 교통을 통한 접근성이 양호합니다.

* 이 지역은 주로 다세대주택과 단독주택 위주로 구성되어 있어 주거 목적의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 2호선 신정네거리역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 교육: 강서초등학교 도보 가능 거리.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거지역으로 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 대항력 포기 조건: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인 장 의 대항력이 포기되고 보증금 인수 의무가 없다는 점은 긍정적이나, HUG와의 계약 조건 및 절차에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 감정가 대비 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하지만, 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 공항소음 방지구역, 과밀억제권역 등 각종 규제가 존재합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가 구역에 해당하므로, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일 및 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 위치는 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주거 환경은 안정적입니다.

* 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건으로, 임차인의 대항력이 포기되고 보증금 인수 의무가 없다는 점입니다. 이는 경매 절차상 매수인의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 감정가는 3억 1천 7백만원이며, 이는 본건의 신축 연식과 면적(8.64평)을 고려할 때 시장가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역의 유사 면적(약 16평) 다세대주택이 3억 2천만원 내외에서 거래된 점을 고려하면, 면적 대비 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* HUG 관련 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 지속적인 주거 수요: 신월동 지역의 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 317,000,000원입니다.

* 제공된 주변 유사 면적(약 16평)의 다세대주택 매매 사례가 302,000,000원 ~ 329,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건(8.64평)의 감정가는 면적 대비 높은 것으로 분석됩니다.

* 그러나 본건은 신축(2022년)이라는 큰 장점이 있으며, HUG 관련 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

* 따라서, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가인 317,000,000원, 적극적인 입찰로는 325,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.