나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13601 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택,근린생활시설 및 학교등이 혼재하는 기존주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로 외벽 : 벽돌쌓기마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감등 창호 : 하이샷시 창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13601 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제4층 제403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

160,000,000원

1.5. 면적 정보

토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.65㎡ (약 2.92평)

건물면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

건물지분: 14.49㎡ (약 4.38평)

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.7. 건축물 정보

건축년도: 2019년 (사용승인일: 2019년 9월 9일)

건물명: 와이앤비

주용도: 공동주택(단지형다세대)

총 층수: 6층

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

본건 위치: 지상 4층 제403호

건축면적: 145.22㎡ (약 43.92평)

연면적: 485.01㎡ (약 146.71평)

건폐율: 59.65%

용적률: 199.22%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로는 노폭 약 6미터, 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (강서세무서장, 2023년 3월 15일 접수)

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2019-09-11)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (홍현우, 2019-12-06, 매매)

* 을3: 주택임차권 (김도현, 보증금 177,400,000원, 전입 2021-11-29, 확정 2021-10-27) - 말소 예정

* 갑3: 압류 (강서세무서장, 2023-03-15) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 1,015,737,806원, 2023-08-30) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 177,400,000원, 2025-11-28) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인 김도현으로 추정)

* 보증금: 177,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 10월 27일

* 배당신고일자: 2023년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨.

3.4. 인수되는 권리 유무

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 정확한 확인 필요)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,193,137,806원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석 결과)

* 2019년식 "더원" 다세대, 19.98㎡, 4층: 216,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 1986년식 "(504-114)" 다세대, 37.44㎡, 2층: 150,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

* 2002년식 "시원그린빌(1014-11)" 다세대, 37.56㎡, 3층: 160,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

4.2. 면적별 비교 분석

본건의 전용면적은 14.49㎡ (약 4.38평)으로, 제공된 최근 실거래가 사례 중 가장 작습니다.

2019년에 준공된 "더원" 다세대의 경우, 19.98㎡(약 6.04평)가 2.16억원에 거래되었으며, 이는 본건보다 면적이 넓음에도 불구하고 시세가 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

다른 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 훨씬 넓음에도 불구하고 1.5억~1.6억원 수준에서 거래되었습니다.

본 건은 면적이 작지만 건축 연도가 비교적 최신(2019년)이라는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

"화곡초등학교"가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 이용 상태

토지는 가장형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

6.2. HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건 관련

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 명시되어 있으며, "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 임차권이나 관련 보증금 반환 청구 등의 권리가 승계되지 않습니다. 이 조건에 대한 명확한 이해와 확인이 필수적입니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 11.93억원으로, 본 건의 감정가 1.6억원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 담보권 행사에 따른 경매 진행임을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 2019년식 다세대주택으로, 전용면적 14.49㎡(약 4.38평)의 소형 주택입니다. 비교적 최근에 건축된 건물이라는 점은 긍정적이나, 복잡한 권리관계와 주택도시보증공사(HUG)가 연루된 특수 매각 조건이 존재합니다. 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로 매수인이 부담해야 할 임차 관련 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 조건을 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 다수의 공공기관 채권 및 높은 채권 총액, 공항 관련 규제 등 여러 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 임차인 대항력 포기 조건으로 권리 인수 부담 없음 (조건 확인 필수).

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 낮을 수 있음.

* 향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 주변의 2019년식 19.98㎡ 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 면적이 작지만 건축 연도가 동일하다는 점에서 시세 반영에 참고할 수 있습니다.

그러나 14.49㎡라는 소형 면적을 고려할 때, 실거래가 사례들과 직접적인 비교는 어렵습니다. 2002년식 37.56㎡ 다세대주택의 거래가가 160,000,000원임을 감안할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건, HUG 관련 특수 매각 조건, 토지이용 제한사항, 그리고 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 160,000,000원을 기준으로 하되, 면적 및 특수성을 고려하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 최신 시세 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.