나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13436 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 "까치산역"등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층건내 제4층 제402호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13436 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 330,000,000원 (삼억 삼천만원)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

건축 연도: 2021년 9월 사용승인

건물 층수: 6층 건물 내 4층

전용 면적: 27.09㎡ (약 8.2평)

토지 면적: 20.39㎡ (약 6.2평) (일괄 매각)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 "까치산역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023-03-24)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 을구 임차권(강동훈) 및 기타 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리 이후의 권리로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(강동훈): 보증금 345,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-14, 확정 2022-02-25. 대항력 없음.

* 서재원: 보증금 6,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-08-21, 확정 2024-08-21. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인이 임차인 보증금 관련하여 추가적인 책임을 부담하지 않음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 가장 유사한 조건은 2026년 7월 1일 거래된 '더원'(으뜸캐슬2차로 추정, 2019년식, 전용 19.98㎡, 4층)이 216,000,000원에 거래된 사례입니다.

* 이를 기준으로 계산한 평당 단가는 약 108.1만원/㎡ (약 357만원/평) 입니다.

* 본건은 전용면적 27.09㎡, 2021년 9월 사용승인된 건물로, 해당 비교 사례보다 더 신축이며 면적도 더 넓습니다.

* 면적 차이(약 1.36배)와 신축 연도를 감안할 때, 단순 면적만으로 환산 시 약 292,947,000원(약 2억 9천 3백만원) 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 330,000,000원 대비, 최근 실거래가 기반의 추정 시세가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 이용 가능.

* 주변 시설: 근린생활시설 혼재.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건: HUG 관련 특별매각조건에 대한 정확한 이해와 확인이 필요합니다. (다만, 권리분석상 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다. 까치산역 역세권이라는 입지적 장점이 있으나, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성과 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 실거주가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 모두 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인의 보증금 관련 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 까치산역 도보 이용 가능한 거리로 직장인 등 수요층이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 추정 시세: 약 293,000,000원 (2억 9천 3백만원)

* 감정가: 330,000,000원

* 최저 입찰가 (감정가 80%): 264,000,000원 (2억 6천 4백만원)

* 보수적인 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원 (2억 6천만원 ~ 2억 8천만원)

현재 시장 상황 및 응찰 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.