나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13551 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-59 리베라움 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '가산디지털단지역'(지하철 1, 7호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제9층 제904호로서, 사용승인일: 2018.10.26 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지이며 제2종근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 금천구 가산동 142-59 리베라움 제9층 제904호에 대한 경매 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13551 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-59 리베라움 제9층 제904호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 294,000,000원

* 토지 면적: 11.70㎡ (약 3.54평)

* 토지 지분: 11.697㎡ (약 3.54평)

* 건물 면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

* 건물 지분: 29.37㎡ (약 8.89평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 건축물 정보

* 건축 연도: 2018년 10월 26일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층/지상 9층 건물 내 제9층 제904호

* 주요 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건축물 표제부상 기타 용도: 제2종근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 임차인 현황

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 주요 임차인: 주택도시보증공사 (송진오)

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-15

* 대항력: 없음 (본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건으로 매각 진행)

* 인수되는 보증금: 0원 (매각으로 소멸됨)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.12.31. 압류 - 김천세무서장)

* 소유권 보존 및 이전 등기 존재

* 다수의 압류 및 가압류 등기 존재 (김천세무서장, 국민건강보험공단, 평택세무서장, 김천시, 주식회사 대한채권관리대부 등)

* 주택임차권 등기 (송진오, 2023.11.20. 말소 예정)

* 강제경매 개시 결정 등기 (주택도시보증공사, 2025.11.27.)

3.3. 매각 조건

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 진행됩니다.

* 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 있으며, 주변에 다수의 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설이 함께 발달해 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 현장 조사 특이사항

현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었습니다. 입찰 참여 시 내부 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로서 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없으나, HUG의 배당 여부에 따라 채권 회수 관련 변동 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으며 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간), 이는 향후 거래 시 제한 사항이 될 수 있으므로, 최신 규정 확인이 필요합니다. (현재 시점 기준, 상기 지정 기간은 만료되었거나 예정된 기간으로 확인됩니다.)

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하므로, 등기부등본 상 권리관계를 철저히 분석하고 말소 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권(가산디지털단지역)에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 감정가 대비 최근 유사 물건의 시세가 낮게 형성되어 있는 점은 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 권리관계가 다소 복잡하나 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근 역세권 입지

* 소형 면적으로 비교적 낮은 투자 진입 장벽

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석 및 명도 부담 감소

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건 시세는 약 213,000,000원에서 293,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 294,000,000원이며, 시장 시세를 고려할 때 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시세 분석 및 권리 관계, 물건의 특성을 고려하여 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

* 입찰 희망가는 반드시 본인 책임 하에 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.