나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13608 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개명초등학교" 동측 인근에 위치하는 "에코그로 브빌리지" 제101동 제3층 제304호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제304호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 370-7, 370-8, 370-9, 370-19, 370-46 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13608 (1)

서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제304호

도시형생활주택

감정가 3억 7백만 원

토지면적 16.96㎡ (약 5.13평)

건물면적 27.77㎡ (약 8.40평)

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주OOOOOOO

주요사항 HUG 인수조건 변경

매각조건 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

감정평가서상 건물명 에코그로브빌리지, 동 101동, 층 3층, 호 304호

집합건축물대장상 건물용도 도시형생활주택(단지형다세대주택)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개명초등학교" 동측 인근에 위치한 "에코그로브빌리지" 제101동 제3층 제304호입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.1. 3. 주변 도로 및 토지이용

북서측으로 외곽 공도와 접해 있으며, 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본상 권리 분석 결과, 특별히 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리인 부산지방법원 2024카단100166 가압류(주택도시보증공사, 7억 8천 7백 8십만 원)를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 조건으로 진행됩니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원이므로 매수인이 인수할 임차 보증금은 없습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 22일

대항력: 없음

권리분석: 별도 인수 사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(전동신)

보증금: 2억 9천 5백만 원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 8일

확정일자: 2021년 8월 27일

배당신고일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음

권리분석: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 별도 인수 사항 없음.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 2일

대항력: 없음

권리분석: 별도 인수 사항 없음.

1.3. 상권분석

최근 2026년 7월 실거래 사례를 살펴보면,

- 한신빌라(330-8)는 2002년식, 전용면적 51.48㎡(약 15.57평)이 2억 5천만 원에 거래되었습니다. 평당 약 1,605만 원 수준입니다.

- 파크빌라(342-1)는 1993년식, 전용면적 41.52㎡(약 12.56평)이 1억 3천 9백 5십만 원에 거래되었습니다. 평당 약 1,110만 원 수준입니다.

- 미림빌라(108-5)는 1982년식, 전용면적 61.19㎡(약 18.51평)이 2억 5천만 원에 거래되었습니다. 평당 약 1,350만 원 수준입니다.

본건 에코그로브빌리지는 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 27.77㎡(약 8.40평)입니다. 감정가는 3억 7백만 원으로, 평당 약 3,655만 원에 해당합니다. 이는 인근 유사 면적 대비 높은 감정가로 판단됩니다. 다만, 최근 유사 단지(에코그로브빌리지)의 28㎡ 내외 물건들이 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원 선에서 거래된 사례가 확인되어, 시장가와 감정가 간의 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "서울개명초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

* 토지이용계획상의 제약: 교육환경보호구역, 군사시설보호구역, 토지거래허가구역 등은 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한으로 작용할 수 있습니다.

* HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계는 명확하나, 해당 조건의 세부 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 신축급 건물에 속합니다. 권리관계가 비교적 깨끗하고 매수인이 인수할 보증금이 없다는 장점이 있습니다. 또한, 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 생활 환경이 양호합니다. 다만, 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 가격 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 권리관계 명확 (매각 후 소멸)

* 매수인이 인수할 임차 보증금 없음

* 초등학교 인접 등 교육 환경 양호

* 서울 시내 위치

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 7백만 원입니다. 그러나 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 선에서 거래되고 있음을 확인했습니다. 이러한 시세와 감정가 간의 차이를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 시장 시세를 종합적으로 고려하여 2억 8천만 원에서 3억 1천만 원 사이에서 결정하는 것을 권유합니다. 다만, 현장 조사 및 최신 시장 동향을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.