나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13505 [1] 서울특별시 금천구 가산동 149-4 해비치빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택 위주의 공동주택, 주상용건물 및 일부 공장 등이 소재하는 복합 이용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽: 외장벽재 및 벽돌타일 등 붙임 마감, 내벽: 벽지,타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있으며, 지상 1층 일부 주차장으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 소재한 세장형토지로서, 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11) (서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10 -15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13505 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 149-4 해비치빌 제4층 제404호

건물명: 해비치빌

준공연도: 2015년 2월 5일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

주용도: 다세대주택 (도시형생활주택 및 제1종근린생활시설)

2.3. 면적 및 가격

감정가: 288,000,000원

토지면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

토지지분: 24.21㎡ (약 7.32평)

건물면적: 42.77㎡ (약 12.94평)

건물지분: 42.77㎡ (약 12.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 위주의 공동주택, 주상용건물 및 일부 공장 등이 소재하는 복합 이용지대입니다.

3.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 북동측으로 포장된 세로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.4. 주변 시세

최근 유사 물건 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 서울 금천구 가산동 '다온캐슬' (2018년식, 33.87㎡) 29,300만원 (평당 약 2,872만원)

* 2026년 5월, 서울 금천구 가산동 '성운쉐르빌' (2016년식, 29.89㎡) 21,300만원 (평당 약 2,366만원)

* 2026년 5월, 서울 금천구 가산동 '원평6차' (2002년식, 69.55㎡) 29,000만원 (면적 차이가 크나 참고)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 문화금융대부주식회사의 근저당권(을7, 195,000,000원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 모든 을구 권리(근저당, 채권질권, 임차권 등)와 갑구의 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 김채은(주택도시보증공사)의 보증금 305,000,000원에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4.3. 채권액 합계

등기부채권 총액: 525,000,613원 (참고용)

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김채은)

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-11-15

배당신고일자: 2023-12-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기 조건.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 지역은 가산디지털단지 배후 주거지로서의 기능과 함께 기존의 주거, 상업, 일부 공장이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

5.2. 개발 잠재력

디지털단지 관련 종사자들의 배후 주거 수요가 꾸준히 존재하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5.3. 주변 상업시설

인근에 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 가산초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 자녀가 있는 세대에 긍정적인 요소입니다.

6.2. 편의시설

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 녹지 및 휴식공간

* 주변에 대규모 공원이 명확하게 언급되지는 않았으나, 지역 내에서 산책 등 가벼운 휴식을 취할 수 있는 공간이 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 조건

* 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 직접 보증금을 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 배당받지 못한 금액에 대한 법적 절차 진행 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7.2. 복합 용도 지역

* 다세대주택과 함께 공장 등이 혼재하는 복합 용도 지역이므로, 주거 쾌적성 측면에서 일부 영향을 받을 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 있습니다. 이는 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 상세히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 강제경매로 진행되는 물건입니다. 감정가는 288,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되어 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 주거지와 공장이 혼재된 복합 용도 지역이며, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 권리상의 부담이 적다는 점에서 투자 가치를 평가해볼 만한 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 부담할 권리 인수가 없습니다.

* 입지 조건: 가산초등학교 인근의 생활 편의 시설 이용이 가능한 주거 지역입니다.

* 지역 개발 잠재력: 가산디지털단지의 배후 지역으로서 향후 주거 수요 증가 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 288,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 9.0~10.2평) 다세대 주택의 최근 매매가가 21,300만원에서 29,300만원 수준임을 고려할 때, 본 건의 건물 면적(12.94평)에 평당 단가를 적용하면 약 30,500만원에서 37,200만원 사이의 시세가 형성될 수 있습니다.

건물 연식(2015년 준공)과 입지, 그리고 권리 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 288,000,000원은 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해, 최근 거래된 유사 면적 물건의 최고가(29,300만원)와 감정가를 기준으로 조정하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 275,000,000원 ~ 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.