나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13546 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트 등 공동주택, 단독주택, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021.07.15) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 6m 내외, 남측 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13546 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

건물면적: 14.55㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 275,000,000원

건축연도: 2021년 7월 15일 사용승인

1.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트 등 공동주택, 단독주택, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (갑6, 2023.05.09.)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑7)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑8, 본건)

* 주택임차권 (신윤수, 을1) - 말소 예정

소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (명시된 바 없음, 개요상 '지상권개요'로 표기되었으나 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태현

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-06-03

대항력: 없음 (주의 요망)

* 임차인: 주택도시보증공사 (신윤수)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-22

확정일자: 2021-10-28

배당신고일자: 2023-10-11

대항력: 없음 (집합건물 등기부상 '말소'로 표기됨)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준)

* 서울 강서구 화곡동 366-36, '더원' (2019년 준공, 4층): 19.98㎡ (약 6.04평) 규모, 216,000,000원에 매매. (평당 약 3,576만원)

* 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114 (1986년 준공, 2층): 37.44㎡ (약 11.33평) 규모, 150,000,000원에 매매. (평당 약 1,323만원)

* 서울 강서구 화곡동 1014-11, '시원그린빌' (2002년 준공, 3층): 37.56㎡ (약 11.36평) 규모, 160,000,000원에 매매. (평당 약 1,408만원)

4.2. 시세 분석

본건 물건은 2021년에 준공된 신축 건물로, 면적은 14.55㎡ (약 4.40평)입니다.

가장 유사한 조건으로 파악되는 '더원' (2019년 준공, 19.98㎡)의 2026년 7월 매매가 216,000,000원(평당 약 3,576만원)을 기준으로 시세 추정 시, 본건의 면적(14.55㎡)을 적용하면 약 157,140,000원 수준으로 산출됩니다.

다만, 본건은 '더원'보다 더 신축(2021년 준공)이라는 점을 감안할 때, 신축 프리미엄을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호입니다.

2021년 7월 15일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 주변 환경: '화일초등학교' 남서측 인근 주택지대로, 다세대주택 및 아파트 등 공동주택이 밀집해 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 '화곡역' 인근에 위치하며, 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 기타: 통상의 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 토지이용계획 관련 확인 사항

* 공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각으로, 절차 진행 시 HUG 측과의 추가적인 협의나 확인이 필요할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '임차권 말소 조건' 명시로 보증금 관련 리스크는 낮음)

6.2. 임차인 권리 및 대항력 부재

임차인 김태현의 경우, 보증금 100만원에 대한 대항력이 없으므로 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 시점에서의 협의가 필요할 수 있습니다. HUG 관련 임차권은 말소 예정으로 대항력은 없습니다.

6.3. 소형 면적 및 도시형생활주택 특성

전용면적 14.55㎡ (약 4.40평)으로 매우 작은 소형 주택이며, 도시형생활주택의 특성상 향후 재건축이나 리모델링 시 조합 구성 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 항공 관련 규제가 적용되어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 2021년 준공의 신축 도시형생활주택입니다.

지하철 5호선 화곡역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변 주택가 환경이 양호합니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있으며, HUG의 대항력 포기 조건 및 인수 보증금 0원 명시로 인해 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

다만, 감정가(275,000,000원) 대비 최근 유사 면적의 실거래가(약 157,000,000원 추정) 간에 가격 괴리가 상당하며, 건물 면적이 작다는 점이 주요 고려 사항입니다. 신축 건물이라는 장점을 고려하더라도 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리가 대부분 소멸되며, HUG 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 및 신축 프리미엄을 고려할 때, 본건과 유사한 조건의 물건 시세는 약 1억 5천만원대에서 1억 8천만원대 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 7천 5백만원과 비교하여 상당한 할인율이 적용되어야 할 것으로 판단됩니다.

이에, 보증금 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려하여, 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 감안한 1억 8천만원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가의 약 65% 수준이며, 실거래가 대비로는 약 15% 이상의 프리미엄을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.