나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13572 [1] 서울특별시 금천구 독산동 890-8 현부스카이 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2020.10.08) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13572 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 890-8 현부스카이 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2020년 10월 8일

* 감정평가액: 305,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 22.38㎡ (약 6.77평)

* 건물면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 환경

주변에 학교(문성중학교) 및 근린생활시설이 소재하고 있습니다. (주의: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 하며, 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 혐오시설 검색은 수행되지 않았습니다. 따라서 주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 포함되어 있지 않습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13572)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 권리금액은 357,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: C

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024-07-17, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: J

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024-07-16, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: L

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024-04-19, 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

- 보증금: 357,000,000원, 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-14, 확정일자: 2021-08-24, 배당신고일자: 2023-09-08, 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

* 특별매각조건: 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일 거래: 53.72㎡ (약 16.25평) 다세대 주택, 440,000,000원 (약 27,076,923원/평)

* 2026년 5월 5일 거래: 29.87㎡ (약 9.04평) 다세대 주택, 325,000,000원 (약 35,951,327원/평)

* 2026년 5월 1일 거래: 21.99㎡ (약 6.65평) 연립 주택, 140,000,000원 (약 21,052,631원/평)

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 건물 면적은 33.48㎡ (약 10.13평)이며, 감정가는 305,000,000원 (약 30,108,588원/평)입니다.

이는 최근 거래된 유사 면적 주택의 평당 가격(약 21,052,631원~35,951,327원/평) 범위 내에 있으며, 특히 29.87㎡ 주택이 325,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 도시형생활주택으로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변에는 단독주택, 다세대주택, 학교(문성중학교), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 3명(C , J , L )이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 비록 매각조건으로 대항력 포기 및 권리 말소를 요구하고 있으나, 임차인의 협조 여부에 따라 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 특별매각조건이 적용되어, HUG가 배당받지 못하는 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG의 적극적인 개입을 통해 거래의 투명성을 확보하려는 의도로 보이나, 임차인과의 최종적인 합의 과정이 중요합니다.

* 건물은 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축이나, 향후 관리 주체 및 하자 발생 시 책임 소재 등이 고려되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 사용 승인된 신축 건물입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난합니다. 감정가는 305,000,000원으로, 최근 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 3명과 HUG의 특별매각조건입니다. 임차인의 보증금이 0원으로 기재된 점은 이례적이며, 이들의 대항력 포기 조건 이행 여부가 가장 중요한 변수가 될 것입니다. HUG가 해당 문제를 해결하기 위한 조건을 제시했으므로, 낙찰 후 큰 문제 없이 소유권 이전이 가능할 것으로 예상되나, 임차인과의 소통 및 협력이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 깔끔한 상태 유지 가능성이 높습니다.

* 감정가가 최근 유사 면적 주택 거래가 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* HUG의 보증을 받는 매물로, 주택도시보증공사가 임차권 문제 해결을 위한 특별 조건을 제시하여 거래 리스크를 완화하려는 노력이 보입니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입 시 시세차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 305,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례(29.87㎡, 325,000,000원)를 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 3명의 존재 및 보증금 0원이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. HUG의 특별매각조건이 원활히 이행된다면 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서, 임차인 관련 조건 이행 여부 및 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 추가적인 법적 검토 등을 고려하여 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 약 300,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.