나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13555 [1] 서울특별시 구로구 구로동 466-71 해피하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대구로병원사거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 구로119안전센터 등이 혼재하는 제2종 일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북서측 근거리에 경부선 전철 구로역이 위치하고, 동측 인근 의 구로동로와 남동측 인근의 가마산로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘키리트지붕 5층건 중 제5층 제502호로서 2012.09.03. 사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 전면부는 화강석 판재, 기타면은 드라이비트 마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되엇고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보기시설 설치 되었으며, 승강기시설은 미설치임.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 대략 정방형의 평탄한 지반으로 해피하우스(다세대주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하). 건축허가/착공제한지역((최초) 제한공고(고시)일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비 구역의 지정.고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역((위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3146))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한 허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31), 토지거래 계약에관한허가두역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구. 아파트,연립.다세대, 지정기간: 2025-08-26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기:2025.07.29~2026.08.30).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2024.01.05.서울남부지방법원의 등기명령(2023카임15750)애 의거 주택임차권 설정됨.(임차보증금:207,000,000원-) 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 466-71 해피하우스 제5층 제502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13555 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 247,000,000원입니다.

건물은 2012년 9월 3일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대구로병원사거리" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 구로119안전센터 등이 혼재된 제2종 일반주거지역 내 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 북서측 근거리에는 경부선 전철 구로역이 위치하고 있습니다. 또한, 동측 인근의 구로동로와 남동측 인근의 가마산로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2025.10.29.)입니다.

이보다 후순위 권리인 주택임차권(김민수, 2024.01.09., 말소 예정) 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025.11.27.)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 주택도시공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건에 해당합니다.

따라서, 임차인 김민수(주택도시보증공사)의 보증금 207,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민수)

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-24

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

이는 임차인에게 보증금 반환에 대한 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 임차보증금에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 구로동 739-41번지 다세대주택(1994년 건축, 41.22㎡)이 19,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 473만원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일, 구로동 112-24번지 다세대주택(2023년 건축, 29.84㎡)이 28,200만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 945만원 수준입니다.

* 2026년 7월 6일, 구로동 448-81번지 다세대주택(2012년 건축, 21.75㎡)이 29,990만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,379만원 수준입니다.

본 물건은 2012년 건축된 45.41㎡(약 13.74평) 면적을 가지고 있습니다.

감정가는 247,000,000원이며, ㎡당 약 544만원입니다.

동일 연식의 거래 사례(2012년 건축, 21.75㎡)의 ㎡당 가격은 매우 높게 나타나나, 이는 소형 면적의 특수성으로 보입니다.

최근 거래된 2023년 건축 다세대주택(29.84㎡)의 ㎡당 가격은 약 945만원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 2012년 건축 연식을 고려할 때, 가장 오래된 거래 사례(1994년 건축)보다는 높으나, 최근의 신축 건물보다는 낮은 ㎡당 가격을 형성하고 있습니다. 이는 향후 시세 상승 여력을 보여줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제5층에 위치하며, 2012년 9월 3일에 사용 승인되었습니다.

건물 외벽은 화강석 판재 및 드라이비트로 마감되었고, 내벽은 종이벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 복층유리입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

위생 및 급배수 시설이 구비되어 있고, 도시가스 개별난방 방식이며, 화재 탐지 및 경보기 시설이 설치되어 있습니다. 다만, 승강기 시설은 설치되어 있지 않습니다.

토지는 대략 정방형의 평탄한 지반으로, 해피하우스(다세대주택) 건물 부지로 이용되고 있으며, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 건축허가/착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.07.29 ~ 2026.08.30).

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 본 물건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차상 추가적인 확인 및 시간이 소요될 수 있는 부분입니다.

* 건축허가/착공제한지역: 향후 건물 증축, 개축, 대수선 등 건축 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역: 공항 시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하여 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 승강기 미설치: 고층 아파트 등과 비교 시 거주 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 구로구에 위치한 2012년 준공된 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 보증금 전액에 대한 대항력을 포기하고 매각 조건이 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인 관련 인수 부담이 거의 없다는 점은 매우 큰 장점입니다.

다만, 본 물건은 토지거래계약허가구역, 건축허가/착공제한지역 등 여러 규제 지역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사나 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요합니다.

감정가는 247,000,000원으로, 건물의 건축 연식을 고려할 때 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인(HUG)의 대항력 포기 및 특별매각조건으로 인해 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 양호한 입지: 구로역 인근에 위치하며 주요 도로 접근성이 뛰어나 주거 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 건축으로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 가격 상승 잠재력: 현재 감정가 대비 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 247,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 입지, 건축 연식, 그리고 명확한 권리관계를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래된 유사 건물들의 가격 동향과 본 건의 면적(45.41㎡)을 감안할 때, 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로 경쟁이 예상됩니다.

특히, 인수 부담이 없는 점은 입찰가를 높이는 요인이 될 수 있으나, 토지거래허가구역 등 규제 사항은 보수적인 접근을 요합니다.

이에, ㎡당 약 650만원 수준을 적용하여 295,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다.

하지만, 보다 안정적인 투자를 위해 감정가 대비 115% 수준인 285,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.