나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13432 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 127 신한헤스티아 제10층 제1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 "영등포역" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선 '영등포역', 1,5호선 '신길역' 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 지하4층/지상13층 내 제10층 제1012호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13432 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 127 신한헤스티아 제10층 제1012호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 6.86㎡ (약 2.08평)

건물면적: 25.89㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 신축 연도: 2016년

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 총 층수: 13층

- 해당 층수: 10층

- 호수: 1012호

3.

입지조건

* 주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 '영등포역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '영등포역'과 1, 5호선 '신길역' 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 주변 시설:

영등포역 인근으로 타임스퀘어, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 신길역 인근으로는 VR체험관, 아트 스튜디오 등 문화 및 엔터테인먼트 시설이 있으며, 한강공원과도 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설:

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 영등포 지역은 과거 '회색도시'라는 별칭이 있을 정도로 녹지율이 낮았으나, 자원순환센터 등을 힐링 공간으로 조성하는 등 환경 개선 노력이 있습니다.

4.

권리분석

* 말소기준권리:

압류 (징수과-24 777), 접수일자 2024-12-05

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (없음)

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (김현우)

- 보증금: 229,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-09-16

- 확정일자: 2022-08-19

- 배당신고일자: 2024-10-02

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사의 매수자에 대한 대항력 포기조건 매각

* 등기부 요약:

- 소유권이전 (갑3): 2022-10-06, 권리자 김동환

- 주택임차권 (을3): 2024-10-02, 권리자 김현우 (보증금 229,000,000원, 말소)

- 압류 (갑4): 2024-12-05, 권리자 영등포구 (말소기준권리)

- 강제경매 (갑5): 2025-11-26, 권리자 주택도시보증공사 (보증금 229,000,000원, 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없음)

* 등기부채권 총액: 229,000,000원

5.

상권분석

* 주변 상권:

대상 물건이 위치한 영등포동1가는 영등포역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 젊은 유동인구와 직장인 수요가 풍부합니다.

* 이용상태:

현재 오피스텔로 이용 중이며, 건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도입니다.

* 경쟁 환경:

영등포역 역세권 내 다수의 오피스텔이 공급되어 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 우수한 입지와 교통 편의성은 중요한 경쟁 우위 요소입니다.

6.

생활정보

* 교통:

지하철 1호선 영등포역, 1, 5호선 신길역 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설:

영등포역과 인접하여 타임스퀘어, 롯데백화점 등 대규모 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 식당과 카페, 문화 시설이 즐비합니다.

* 주거 환경:

주변이 오피스텔과 주거용 건물, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

7.

잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건:

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 특별 매각 조건으로 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 없음을 의미하나, 관련 매각 조건을 최종적으로 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 물건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

- 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

- 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

- 철도보호지구

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

이러한 제한 사항은 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

8.

종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 영등포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우량 입지 조건을 보유하고 있습니다. HUG 관련 임차인의 대항력 부재 및 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 시 장기적인 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 초역세권 입지: 영등포역을 도보로 이용 가능한 탁월한 교통 요지입니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 매수인의 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 안정적인 수요: 영등포역 주변의 꾸준한 주거 및 업무 수요를 기대할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 신한헤스티아 오피스텔의 매매가는 200,000,000원에서 216,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다 [JSON 데이터 분석].

- 2025년 2월 24일: 216,000,000원 (9층)

- 2026년 4월 9일: 210,000,000원 (13층)

- 2026년 2월 3일: 200,000,000원 (3층)

본 물건의 감정가는 196,000,000원으로, 최근 시세 하단보다 낮은 수준입니다. 인수 보증금이 없고 권리 분석상 특이사항이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 최신 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.