나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13576 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제3층 제305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제3층 제305호로서, (사용승인일 : 2021-07-15) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 202 5.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.3 1)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금265,000,000원 임대차계약일자 : 2022년1월23일 임차권자 : 손다정

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-24

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13576 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제3층 제305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 12.31㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.31㎡ (약 3.72평)

건물면적: 14.53㎡ (약 4.39평)

건물지분: 14.53㎡ (약 4.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2021년 07월 15일

건물명: 더숨153 (103동 305호)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 09월 01일자 구로세무서장의 압류입니다.

본건 건물 등기부요약에 따르면, 2023년 09월 15일 접수된 손다정의 주택임차권(보증금 265,000,000원)은 말소 대상입니다.

임차인 현황상 손 임차인의 경우 전입일자 2022-03-08, 확정일자 2022-02-28이나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다. 소유권 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 다양한 종류의 주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

최근 거래된 주변 유사 물건들의 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 추이를 보이고 있습니다.

2026년 7월 1일 거래된 2019년식, 전용면적 19.98㎡ 다세대는 216,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일 거래된 1986년식, 전용면적 37.44㎡ 다세대는 150,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 2002년식, 전용면적 37.56㎡ 다세대는 160,000,000원에 거래되었습니다.

본건(전용면적 14.53㎡, 2021년 사용승인)은 비교적 신축 건물에 해당하며, 인근의 신축 건물 거래 사례를 참고할 때, 소형 평형임에도 불구하고 신축 연식이라는 점이 시세에 반영될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

편리시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

교육시설: "서울화일초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 지하철 5호선 "화곡역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 특별매각조건에 따라 매각으로 인한 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 다양한 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 도심지 내 주택 용도에서 통상적으로 적용되는 사항입니다.

제공된 정보 내에서 별도의 혐오시설이나 명확한 하자, 명도 저항의 우려는 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다.

교통 여건이 양호하고 주변 환경이 주거지대로서 무난하며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리관계가 명확하여 매수인이 인수할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사가 채권자인 경매 건으로, 관련 조건에 따라 명도가 진행될 예정입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로서 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권 및 초등학교 인접지로 생활 편의성이 높습니다.

소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

권리관계가 깨끗하여 명도 및 등기 관련 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

최근 인근 유사 신축 다세대 매매 사례(전용 19.98㎡, 2019년식)가 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용 14.53㎡, 2021년식)의 신축 연식 및 입지 조건을 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가를 245,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.