나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52291 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시 설 등이 혼재한 일반 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"등 이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지하 1층, 지상 9층 건 내 제4층 제403호 (사용승인일: 2019.07.19), 외벽: 인조석 및 치장벽돌 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프 링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52291 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 4층 403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 286,000,000원

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.56308㎡ (약 5.01평)

건물면적: 53.89㎡ (약 16.30평)

건물지분: 53.89㎡ (약 16.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물명: 파크원

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층 중 제4층

사용승인일: 2019년 07월 19일

1.3. 토지 이용 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래허가구역:

- 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

- 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31. (본건 오피스텔에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보이나, 외국인 구매 시에는 해당 구역 규제 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본 건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52291)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 보존 (2019.07.31.)

* 소유권 이전(신탁말소, 공유자전원지분 이전) (2020.10.29.)

* 주택임차권 (2024.07.15. 접수, 말소 예정)

* 강제경매 (2025.11.28. 접수, 말소 예정)

* 압류 (2025.12.29. 접수, 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤병일)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 08월 22일

* 배당신고일자: 2024년 07월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 보증금반환채권을 양수하였으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

해당 물건지는 주거지대와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집되어 있어 주거 수요가 있으며, 상권의 성장 가능성은 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 달라질 수 있습니다.

4.2. 시세 동향 (참고)

제공된 정보와 관련 검색 결과에 따르면, 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 2억 중반대에서 2억 후반대까지 형성되어 있습니다. 정확한 현재 시세 분석을 위해서는 인근 부동산 중개업소 및 관련 시세 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 마트(이마트 은평점 등) 및 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 서울역촌초등학교가 위치하며, 연천중학교, 은평중학교 등 교육 시설 접근성이 있습니다.

5.3. 교통

지하철 6호선 응암역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에게는 관련 법규에 따라 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (예: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

6.2. 주변 시설 확인 필요

본 보고서에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설(예: 유해시설, 공장 밀집 지역 등)에 대한 조사를 수행하지 않았습니다. 실제 매수 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축한 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 임차인 관련 권리 분석상 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 주변 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 향후 가치 상승 기대

* 응암역 역세권으로 교통 편리성 우수

* 매수 시 인수할 임차보증금 없어 권리 관계 명확

9. 예상 입찰가

감정가 286,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 진행 중인 경매 물건들의 낙찰가율, 최근 시장 동향, 임차인과의 협상 여지(해당 없음) 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 물건은 매수인이 인수할 보증금이 없어 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

상세한 시세 분석 및 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.