나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13512 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ‘서울양동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ‘신정역’ 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2021.08.04) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다. (후첨 '호별배치도' 및 '내부구조도' 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 종로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13512 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제4층 제403호

용도: 다세대주택

건물 면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

토지 지분: 16.88㎡ (약 5.11평)

감정가: 349,000,000원

건축물 정보:

* 건물명: 더에스에스타운

* 동/호수: 102동 403호

* 사용승인일: 2021년 08월 04일 (신축)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 총 층수: 6층 (본건 4층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재 ‘서울양동초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ‘신정역’ 및 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 23일자 강서세무서장의 압류 (갑4)

* 주요 권리 사항:

* 소유권보존: 2021-08-10

* 소유권이전: 2021-11-16

* 주택임차권: 2023-08-04 (심태훈, 보증금 320,000,000원) - 본 매각으로 소멸 예정

* 압류: 2023-05-23 (강서세무서장)

* 강제경매: 2025-11-26 (주택도시보증공사, 채권액 320,000,000원)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(심태훈)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-16

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

* 인수되는 권리: 없음 (임차인 대항력 없음 및 HUG 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 총 등기부채권액: 320,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 양천구 신정동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 지역이라기보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울양동초등학교가 인접해 있어 자녀의 통학이 편리한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 신정역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다. 주요 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 또는 대중교통을 이용해야 할 수 있습니다.

* 주거환경: 2021년 8월에 준공된 신축 건물로, 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특수 조건이 있습니다. 이는 매수인이 임차인(주택도시보증공사)에게 보증금을 반환할 의무가 없음을 의미하지만, 계약서 및 관련 법규를 통해 해당 조건의 세부 사항을 면밀히 검토하고 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.

* 감정가 적정성: 제공된 주변 시세 정보(구축 다세대/빌라)와 비교했을 때, 본건의 감정가 349,000,000원 (전용면적 26.90㎡ 기준, 평당 약 42,874,000원)은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 신축 건물이라는 장점을 감안하더라도, 인근 유사 신축 건물과의 시세 비교 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 2021년 준공의 신축급 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계상 매수인이 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없고, HUG의 조건으로 인해 보증금 반환 채권 포기가 예정되어 있습니다.

* 서울양동초등학교 인접, 신정역 이용 용이성 등은 실거주 및 투자 가치를 높이는 요인입니다.

* 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높을 가능성이 있어, 입찰 전 철저한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 초기 관리 비용 부담이 적으며, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 금전적 리스크가 적습니다.

* 우수한 교육 및 교통 환경: 초등학교가 인접하고 지하철역 접근성이 양호하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 도시형생활주택 (단지형 다세대): 관련 법규에 따라 일반 다세대주택과 차별화되는 장점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 349,000,000원이며, 전용면적 26.90㎡ (약 8.14평) 기준 평당 약 42,874,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보(구축 다세대/빌라, 1991년~2002년식)는 평당 약 1,857만원 ~ 2,500만원 수준입니다.

* 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가가 주변 구축 시세보다 상당히 높은 수준으로 보입니다.

* 따라서, 1차 입찰에 참여하기보다는 감정가가 조정되는 2차 또는 3차 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 일반적인 경매에서 감정가 대비 20~30% 하락한 가격으로 2차 입찰이 진행된다는 점을 고려할 때,

* 2차 입찰가 (예상, 감정가 70% 기준): 약 244,300,000원

* 3차 입찰가 (예상, 감정가 60% 기준): 약 209,400,000원

* 본 건의 경우, 감정가 과대평가 가능성을 고려하여 2억 4천만원에서 2억 7천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 최종 결정 전 반드시 현장 조사를 통한 시세 재확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.