나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13559 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 305-11 대우스위트힐 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울한영대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 수도권1호선 '개봉역', 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인 : 2012.09.17.) - 외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로 본건 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 305-11, 개봉동 305-32 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13559 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 305-11, 대우스위트힐 제2층 제202호

신주소: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 65

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2012년 09월 17일

건물 용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.71㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.71㎡ (약 5.35평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

1.4. 감정가 정보

감정가: 232,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울한영대학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 수도권 1호선 '개봉역'이 소재하며, 버스 정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록 및 가압류, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2022.05.19. 접수, 금 28,029,641원)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 통상적으로 매각으로 인하여 위 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (한현미)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021년 11월 18일

확정일자: 2021년 09월 24일

배당신고일자: 2023년 12월 07일

중요 분석:

* 임차인의 대항력: 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 임대차 관계를 주장하며 거주하거나 보증금 반환을 요구할 법적 권리가 없음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원으로 분석됩니다. 이는 본 경매 절차에서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 나타냅니다.

* 등기사항: 주택임차권 (을1, 권리자: 한현미, 금액: 220,000,000원)은 2023년 12월 07일자로 '말소' 처리되었습니다. 또한, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8) 역시 2025년 11월 27일자로 '말소' 처리되었습니다.

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

결론적으로, 해당 임차인(주택도시보증공사)의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인은 매수인에게 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

* 한신빌라 (서울 구로구 개봉동 330-8, 2002년식, 51.48㎡): 2026년 7월 1일 거래 완료, 25,000만원.

* 면적당 가격: 약 485.6만원/㎡ (약 1,605.7만원/평)

* 파크빌라 (경기 광명시 개봉동 342-1, 1993년식, 41.52㎡): 2026년 7월 1일 거래 완료, 13,950만원.

* 면적당 가격: 약 335.8만원/㎡ (약 1,106.4만원/평)

* 미림빌라 (서울 구로구 개봉동 108-5, 1982년식, 61.19㎡, 연립): 2026년 7월 13일 거래 완료, 25,000만원.

* 면적당 가격: 약 408.5만원/㎡ (약 1,353.7만원/평)

4.2. 본건 물건과의 비교 분석

본건은 대우스위트힐 202호(2012년식, 29.96㎡)로, 제시된 유사 물건 중 "한신빌라"가 건축 연도(2002년식 vs 2012년식) 및 주택 유형(다세대)에서 가장 유사합니다.

* 본건 감정가: 232,000,000원 (29.96㎡ 기준)

* 면적당 감정가: 약 774.4만원/㎡ (약 2,560.7만원/평)

유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 면적당 가격으로 산정했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

"한신빌라"의 면적당 가격(약 485.6만원/㎡)을 기준으로 본건의 면적(29.96㎡)에 적용하면 약 14,548만원으로 산출됩니다.

이는 감정가(23,200만원) 대비 상당한 차이가 있습니다.

그러나 본건은 "한신빌라"보다 10년 더 신축(2012년식)이라는 장점이 있습니다. 신축 연식에 따른 가치 상승을 고려하더라도 감정가와의 차이가 큽니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: "서울한영대학교"가 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 아파트 단지가 밀집한 지역으로 주거 편의성이 양호합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기반시설

* 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 설치된 것으로 탐문되었습니다.

* 승강기 설비가 설치되어 있으나, 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다. 입찰 시 주의가 필요합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 도로, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 거래 대상자에 대한 허가구역 지정도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 부동산 강제경매 물건으로, 채권액(248,029,641원)이 감정가(232,000,000원)보다 높습니다. 이는 채권 회수를 위한 경매가 진행되고 있음을 시사합니다.

* 건물 내부 설비의 정상 작동 여부를 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 입찰 전 충분한 사전 조사가 필요합니다.

* 감정가와 유사 물건 시세 간의 상당한 가격 괴리가 존재합니다. 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 장애물 제한 표면 구역, 대공방어 협조 구역 등으로 지정되어 있으나, 일반적인 주택 이용에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 2012년식 다세대주택입니다.

인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 주거 지역에 속하여 생활 환경이 비교적 양호합니다.

가장 큰 장점은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되며, 임차인의 대항력도 없다는 점입니다. 이는 인수되는 추가 비용이 없음을 의미합니다.

다만, 단위 면적당 감정가가 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 건물 내부 설비 상태 확인이 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2012년 준공) 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 교통이 편리한 입지.

* 주거 밀집 지역으로 임대 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 유사 물건의 거래 사례 (특히 한신빌라, 2002년식, 51.48㎡, 25,000만원)를 기준으로 본건 면적(29.96㎡)과 연식(2012년식)을 감안하여 시세 분석을 진행했습니다.

* 유사 물건 "한신빌라"의 면적당 가격 (약 485.6만원/㎡)에 본건 면적(29.96㎡)을 곱하면 약 14,548만원입니다.

* 본건은 "한신빌라"보다 10년 신축이므로, 이를 감안하여 면적당 가격을 약 30% 가량 높게 책정(약 632만원/㎡)할 경우, 예상 시세는 약 18,932만원 (18,932만원)이 됩니다.

감정가 23,200만원은 이러한 분석 결과보다 상당히 높게 책정되었습니다. 따라서 보수적인 투자 관점에서는 감정가를 초과하는 입찰은 신중해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 17,000만원 ~ 20,000만원

본 물건의 실질적인 시장 가치는 제공된 정보만으로는 한계가 있으므로, 낙찰 희망가는 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준에 맞춰 보수적으로 결정하시는 것이 좋습니다. 감정가가 시장 가격보다 높을 가능성을 고려하여, 17,000만원에서 20,000만원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.