나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52314 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1003호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 빌라 등이 주를 이루어 형성되어 있는 일반주택지역으로, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원 관공서 등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고 지하철역(녹번역, 3호선)이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은 비교적 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층건 중 10층 1003호로서, 외벽 : 화강석 등 석재패널 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 바닥 : 플로링 및 비닐쉬트 등, 창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

1003호 : 노인복지시설(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조) [식당 등 부대시설 등은 기준시점 현재 미운영상태인 것으로 탐문조사 됨]

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스중앙난방설비, 지하주차장, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 대체로 평지로서 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 단지외 포장 진입도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대 상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임. (2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2006.01.20일이며, 본건이 속한 건물동은 지 하4층 ~ 지상12층 규모의 노인복지시설로서 총 137호임. (3)기 타 : 본건은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 인근주 민 탐문과 건물외관조사 등을 병행하여 내부이용상황 등을 개략적 으로 추정조사 하였는바, 사실확인시 다소 상이할 수도 있으니 경 매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7에 위치한 시니어캐슬 클라시온 10층 1003호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52314 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

용도는 노유자시설이며, 감정가는 822,000,000원입니다.

토지 면적은 16.35㎡(약 4.95평)이며, 건물 면적은 45.87㎡(약 13.88평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 지리산새마을금고입니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 및 빌라 등이 주를 이루는 일반주택지역으로, 간선도로변에는 각종 근린생활시설과 점포가 있으며, 각급 학교, 근린공원, 관공서 등이 인접해 있어 주거지로서의 제반 입지 여건이 대체로 무난한 편입니다.

차량 출입은 용이하며, 시내버스 정류장이 도보 약 2~3분 거리에, 지하철 3호선 녹번역이 도보 약 7~8분 거리에 위치하여 일반 대중교통 사정은 비교적 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일자 지리산새마을금고의 근저당권(을6)이며, 그 금액은 252,000,000원입니다.

이하 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

따라서 인수해야 할 권리(보증금, 부채 등)는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2025-08-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부상 채권 총액은 1,204,063,909원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 건물 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있습니다.

주요 시설로는 은평구청, 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

간선도로변을 따라 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

현재 본건은 노인복지시설로 이용 중이며, 식당 등 일부 부대시설은 운영되지 않고 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울 은평구에 위치하여 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

인근에 녹번역(3호선) 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다.

주변에 학교, 공원, 관공서 등이 있어 교육, 여가, 행정 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 허가 대상입니다. 또한, 아파트 대상으로는 2025.10.20.~2026.12.31.까지 추가 지정되어 있으므로, 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 내부 이용상황: 본건 내부 이용상황은 건축물현황도면, 인근 주민 탐문, 건물 외관 조사 등을 병행하여 개략적으로 추정 조사되었으므로, 사실 확인 시 다소 상이할 수 있습니다.

* 노인복지시설 운영: 본건은 노인복지시설로 이용 중이며, 기준시점 현재 식당 등 부대시설은 미운영 상태인 점을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설(시니어캐슬 클라시온 10층 1003호)로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으므로 법적 권리관계는 매우 깔끔합니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 절차를 숙지해야 합니다.

현재 노인복지시설로 사용 중이며, 용도 변경이나 재개발 가능성 등을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 은평구라는 지리적 이점과 더불어 녹번역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 822,000,000원을 기준으로, 시세 및 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 용도의 특수성: 노인복지시설이라는 용도의 특수성을 고려하여 관련 정책 및 시장 변화에 대한 분석이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가: 822,000,000원

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 가치 평가와 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.