나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52275 [1] 서울특별시 마포구 서교동 460-10 명진하이트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 "서교동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2016.10.28) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 창호: 새시창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52275 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 460-10 명진하이트빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 329,000,000원

토지면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

건물명: 명진하이트빌

준공년도: 2016년 10월 28일

구조: 철근콘크리트조

층수: 지상 5층 중 2층

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 마포구 서교동에 위치하며, "서교동 주민센터" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 9일 접수된 박신자 근저당(225,000,000원)입니다.

등기부상 다수의 가압류 및 압류 내역이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 4월 14일

* 배당신고일자: 2025년 11월 26일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

본 물건에는 대항력 있는 임차인(이 )이 존재합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르며, 확정일자도 취득하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 290,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 투자 고려 사항입니다.

총 등기부채권액은 291,520,566원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서교동의 주거지역에 위치하고 있으며, 마포구 내에서도 홍대 상권과 인접하여 젊은 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에는 단독주택 및 다세대·연립주택이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석:

제공된 JSON 정보의 거래 금액(dealAmount)이 '만원' 단위일 경우, 다음과 같은 시세 분석이 가능합니다.

* 동덕빌라 (1990년식, 23.02㎡): 2026년 7월 278,000,000원 (약 1207만원/㎡)

* (328-1) (1999년식, 73.51㎡): 2026년 7월 610,000,000원 (약 830만원/㎡)

* 서교동그레이스빌 (2016년식, 18.99㎡): 2026년 7월 175,000,000원 (약 921만원/㎡)

본 물건(29.16㎡)과 면적, 연식이 유사한 서교동그레이스빌의 거래가(175,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 물건의 예상 시세는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다. (약 850만원 ~ 960만원/㎡)

다만, 제공된 JSON 정보는 제한적이므로 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사가 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서교동 주민센터 인근으로 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: 홍대 상권이 가까워 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 290,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 투자금이 높아질 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 시세 불확실성: 제공된 주변 시세 정보가 제한적이며, 실제 시장 가격과 차이가 있을 수 있어 신중한 시세 조사가 필요합니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가(329,000,000원) 대비 인수 보증금(290,000,000원)이 높아, 실투자금 부담이 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마포구 서교동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택으로, 입지 조건은 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 인수해야 한다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 추정했을 때, 본 물건의 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮을 것으로 예상되나, 인수해야 할 보증금이 시세에 육박하거나 이를 초과할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 이 이며, 임차인 이 와 동일 인물일 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외한 금액으로 투자가 가능할 경우, 적은 자본으로 마포구의 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 마포구 서교동의 입지: 서울의 주요 상권 중 하나로, 꾸준한 주거 수요와 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 추가적인 관리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원 인수 여부입니다.

제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 물건의 적정 가치는 감정가 수준인 약 329,000,000원으로 볼 수 있습니다.

만약 낙찰가가 290,000,000원 이하로 결정된다면, 이는 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못하게 되는 상황으로 이어질 수 있습니다. 따라서 최소한 임차인의 보증금 인수 금액인 290,000,000원 이상으로 입찰해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 시장 가치에서 인수 보증금을 뺀 금액이 낙찰가의 목표가 될 수 있습니다.

추정 시장 가치: 약 250,000,000원 ~ 329,000,000원

인수 보증금: 290,000,000원

만약 시장 가치가 329,000,000원이라 가정하면, 목표 입찰가는 329,000,000원 - 290,000,000원 = 39,000,000원입니다. 이는 매우 낮은 금액이며, 낙찰 가능성이 희박하거나 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 투자 위험이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근한다면, 임차인의 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 최소한의 금액인 290,000,000원 이상으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

정확한 시장 가치 재조사와 임차인과의 소통을 통해 인수 조건 등을 명확히 확인한 후, 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.