나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13565 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제4층 제오411호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 가산동 소재 전철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 산업시설(공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 "영문초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 본건 지식산업센터, 다수의 아파트단지, 일부 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 다중 복합이용지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 전철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등으로 전반적인 대중교통편의성은 보통임.

교통상황

본건(지하1층) 출입문 앞 통로까지 차량 접근가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제지1층 제122호로서, 외벽: (지상)각종 석재붙임 등 마감, 내벽: 몰탈 위 페인팅 등, 창호: 지하층이므로 창문은 없으며, 출입문(철판넬조 등 2중문)만 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제4층 제오411호로서, 외벽: 석재붙임마감 및 강화유리마감 등. 내벽: 개별 인테리어 등, 창호: 샷시 등임

이용상태

지원시설(업무시설-사무소)로서 현황 사무실로 이용중이며, 일부 복층구조로서 소면적 다락이 소재함.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)이며, 사무실 등으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

전기설비, 급배수설비, (공동) 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

설비내역

전기설비, (공동)급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남남서측, 서북서측, 북북동측, 동남동 각각 포장된 중로 또는 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남남동측으로 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역 (건축과문의) <건축법>, 교육환경보호구역 (세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발165m (지반+ 건축+ 옥탑 등), 육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (맑은환경과 문의) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20~ 2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1))임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m) (2021-10- 28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025- 10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13565 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제4층 제오411호

용도: 지식산업센터

감정가: 162,000,000원

토지 면적: 5.31㎡ (1.61평)

건물 면적: 21.80㎡ (6.60평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

건물 정보:

* 건물명: 하우스디가산퍼스타

* 동/호수: 제4층 제오411호

* 총 층수: 12층 (지하 4층 포함)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 연면적: 26,480.78㎡

* 사용승인일: 2021년 11월 12일

* 주용도: 공장 (산업시설, 지원시설)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 업무시설, 산업시설(공장), 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주변에는 다수의 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설 등이 함께 분포하여 복합적인 이용 형태를 보입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'과 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

국민은행 근저당권 (2022년 04월 20일 접수, 163,200,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 27번 구분지상권 설정등기 (2022년 01월 27일 접수) - 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 405,221,314원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 4,000,000원

차임: 420,000원

전입일자(사업일자): 2025년 02월 05일

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사대춘한국화장품

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024년 01월 02일

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울의 주요 IT 및 산업단지 밀집 지역으로, 관련 기업들의 수요가 꾸준한 지역입니다. 다양한 업무시설, 산업시설, 상업시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 주변 시설:

가산디지털단지역 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 직주근접의 이점을 가집니다.

* 혐오시설 관련:

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없었습니다. 외부 지도 서비스 검색을 통한 추가적인 확인은 현재 불가합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

가산디지털단지 내 상업시설 및 편의시설을 이용하기에 용이한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리:

매수인이 인수해야 하는 구분지상권 설정 등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 대한 제약이 될 수 있으므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 효력 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련:

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, '임대관계 기타 미상임'이라는 정보가 있어, 추가적인 임대차 관계 발생 가능성 또는 기존 임대차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 기타 제한사항:

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한 사항이 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 추후 거래 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지 내에 위치한 지식산업센터 내 오피스(사무실)입니다. 가산디지털단지역과의 접근성이 우수하고, 지역 내 산업 및 업무 활동의 중심지에 자리하고 있어 잠재적 가치를 지닙니다. 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 부담이 존재하지만, 현재 임차인들의 대항력은 없어 인수하는 보증금 부담은 없습니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 입지: IT 및 첨단 산업 기업들의 집중으로 수요가 풍부합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 직원의 출퇴근 및 방문객 접근이 용이합니다.

* 소형 면적: 21.80㎡ (약 6.6평)의 전용면적으로 소규모 사업체나 스타트업에게 적합한 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권의 영향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 해당 권리가 부동산 가치에 미치는 영향, 향후 시세 변동 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 시세 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.