나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13303 [1] 서울특별시 양천구 신월동 205-4 예성클래식 제2동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩 니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층중 3층 301호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 보일러실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 다세대주택(도시형생활주 택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 205-4 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구), 수 평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀 억제권역 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 양천구 신월동 205-4 예성클래식 제2동 제3층 제301호에 대한 경매 물건 정보를 다음과 같이 보고합니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13303 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 205-4 예성클래식 제2동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (전유부 기준)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 30.06㎡ (약 9.09평)

건물면적 (전용면적): 58.18㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량의 진입 및 출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 이 외 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 건물정보

건물명은 예성클래식 제2동이며, 본건은 해당 건물 6층 중 3층에 위치한 301호입니다.

구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 준공일은 2014년 9월 5일로 확인됩니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택(다세대주택)으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 보일러실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역으로는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 2일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 (을7)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 근저당권 3건의 채권 총액은 294,400,000원입니다.

임차인 현황 상, 인수 보증금 합계액은 0원이며, 인수할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

소유권 이전 내역은 2015년 6월 1일 위성완, 2018년 8월 10일 손준호로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요 표시는 있으나 구체적인 내용 없음)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 주거용 건물(다세대, 단독주택)과 학교가 밀집한 주거 단지입니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 지역에 필수적인 근린 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 학교들을 중심으로 한 배후 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

신원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

주거 지역 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)에 대한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 근접해 있어 도심 접근성도 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 준공 연도(2014년)는 비교적 신축에 속하지만, 향후 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 필요 시점을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역 외 다수의 제한 사항(수평표면구역, 진입표면구역 등)이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

제공된 정보와 일반적인 조사 결과로는 인근에 혐오시설이 파악되지는 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전, 현장 방문을 통한 주변 환경 상세 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 우수한 입지 조건과 깔끔한 건물 상태를 갖춘 물건입니다.

권리 관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

최근 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 지역의 개발 동향이나 향후 부동산 시장 변화 등 외부 변수를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

감정가 대비 시세 메리트: 최근 거래된 유사 면적 및 준공 연도의 물건들을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세보다 저평가된 경향이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 임차권이 없어 명도 및 권리 정리가 상대적으로 용이합니다.

우수한 주거 환경: 신원초등학교가 인근에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석:

* 2017년 준공, 52.41㎡, 6층 물건이 30,200,000만원에 거래되었습니다. (약 576만원/㎡)

* 2019년 준공, 55.56㎡, 2층 물건이 32,900,000만원에 거래되었습니다. (약 592만원/㎡)

본 건은 건물 면적 58.18㎡(약 17.60평)에 2014년 준공 연식을 감안할 때, 위 최근 거래 사례의 시세(약 570~590만원/㎡)를 적용하면 약 33,000만원 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

감정가 250,000,000원을 기준으로, 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 점을 종합적으로 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 108% ~ 116% 수준이며, 예상되는 시장 경쟁률 및 본건의 정확한 가치 평가에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(본 예상 입찰가는 현 시점의 시장 분석을 바탕으로 하며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 개별 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.