나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52269 [1] 서울특별시 은평구 불광동 432-16 리치에비뉴 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "연신중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 주상용부동산, 다세대주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 구분건물 내 2층 204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음. 옥상에 태양광패널설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약3.5m 내외의 포장도로와 접하여 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필 요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.19 ~ 2026.4.3), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8. 26 ~ 2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) - 민간임대주택등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52269 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 432-16 리치에비뉴 2층204호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 다세대주택/단지형다세대)

감정가: 318,000,000원

토지면적: 15.02㎡ (약 4.54평)

토지지분: 15.02㎡ (약 4.54평)

건물면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-08-14)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "연신중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 주상용부동산, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리할 것으로 보임.

* 도로상태

동측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로와 접하여 차량으로 접근이 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2025카단808971, 접수일자: 2025-04-22)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 등기부요약

- 소유권보존: 신미종합건설주식회사 (2020-08-21)

- 소유권이전: 유정선 (2021-05-07, 매매)

- 주택임차권: 박민지 (2024-03-25 접수, 말소 예정)

- 가압류: 주식회사한국토지신탁 (2025-04-22 접수, 말소기준권리)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-25 접수, 본 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 461,500,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박민지의 보증금 반환 채권 양수 승계인)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 확정일자: 2021-04-14

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 본 경매 신청 채권자로, 매각으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출함 (2026.05.04.자).

* 권리분석 결과

본 물건은 선순위 임차권(박민지)이 존재하나 대항력이 없으며, 해당 임차권의 채권을 양수한 주택도시보증공사 역시 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하였으므로, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 서울 은평구 불광동 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주거용 부동산, 다세대주택 등이 혼재하여 있는 지역임.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 2016년 준공된 인근 다세대주택(삼흥빌리지, 54.48㎡)은 2026년 5월 3억 5천만원에, 2016년 준공된 다세대주택(디앤제이하우징, 29.87㎡)은 2026년 5월 2억 9천만원에 거래되었음. 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 전용면적 25.33㎡ 기준으로 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 204호로서, 외벽은 석재붙임, 벽돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

* 이용상태: 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.

* 설비내역: 냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있으며, 옥상에 태양광패널설비가 설치되어 있음.

* 주변 시설: "연신중학교"가 인근에 위치하며, 통상적인 주거지역 내 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경 조사 결과: 지도상으로 본건 주변에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간이 2026년 12월 31일까지로 예정되어 있어, 토지 거래 시 허가 절차가 필요함. 이는 매수인의 자유로운 토지 거래에 제약을 줄 수 있으며, 거래 절차가 복잡해질 수 있음.

* 건축허가·착공제한지역: 건축법에 따른 건축허가 및 착공 제한 지역에 해당하여 신축 또는 증축 등 건축행위에 제한이 있을 수 있음.

* 기타 지역제한: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 추가적인 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 시세: 최근 인근 유사 물건의 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어 입찰 시 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없으며, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 건축 제한 지역 등 복합적인 규제 지역에 해당하며, 감정가 대비 인근 실거래가가 다소 낮은 점은 주의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물임.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인 및 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함.

* 편리한 생활 환경: 학교 및 생활 편의시설 인접.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 318,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가(29.87㎡, 2016년식 2억 9천만원) 및 본건의 면적(25.33㎡), 준공 연도(2020년)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 반영한 합리적인 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 예상됩니다. 보수적인 관점에서 접근할 경우 280,000,000원 전후, 적극적인 투자 시에는 300,000,000원 이하로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 토지거래허가구역임을 감안하여 거래 시 발생하는 부대비용 및 절차를 충분히 숙지하고 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.