나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13632 [1] 서울특별시 구로구 신도림동 695 신도림아르디에 제3층 제318호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 '신도림중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동측 인근에 1호선, 2호선-신도림역이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제318호로서, (사용승인일: 2018.11.02) - 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 왕복 4차선, 남동측과 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 북동측으로 왕복 4차선, 남동측과 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13632 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 695 신도림아르디에 제3층 제318호

용도: 도시형생활주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

건물면적: 25.66㎡ (전용면적, 약 7.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 신도림동 소재 '신도림중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 2호선 신도림역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 물건 북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측 및 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 임차인 이수연: 보증금 230,000,000원. 2023년 1월 27일 전입, 2023년 1월 3일 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 선순위 임차권에 해당합니다.

* 주의사항: 상기 임차인의 임대차보증금 230,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 2024년 4월 18일 국민건강보험공단의 압류 등기입니다. 이보다 선순위인 임차권(을3)은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 기타 권리: 채권자 한국주택금융공사의 강제경매(2025타경13632)가 진행 중입니다.

* 권리분석 요약: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 서남권의 교통 요지인 신도림역 인근에 위치하며, 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 다수의 주거 단지와 교육 시설(신도림중학교 등)이 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 신도림역은 1, 2호선 환승역으로 유동인구가 풍부하여, 상업 시설 이용 및 주거용 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

* 건물의 용도가 도시형생활주택이므로, 주로 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대 수익 창출에 적합한 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 신도림역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 신도림역 인근의 현대백화점, 디큐브시티 등 대형 쇼핑몰, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 신도림중학교를 비롯하여 주변에 다수의 초등학교 및 고등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 도심 지역의 특성상 대규모 공원과 같은 녹지 공간은 제한적일 수 있으나, 도심 내에서 이용 가능한 공원이나 산책로 등의 편의 시설은 존재합니다. 또한, 주변 지역 조사 결과, 혐오 시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 이수연 씨의 보증금 230,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 투자 총액에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 리스크입니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리 분석 결과 임차인이 확인되었습니다. 실제 점유 관계 및 임대 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 연식: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신도림역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 특히, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 예상 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 현황과 예상 배당률을 철저히 파악하고, 인수해야 할 보증금액을 확정하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신도림역 인근의 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 지역입니다.

* 비교적 최신 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 25.66㎡로, 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 신도림 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세(약 230,940,000원 ~ 256,600,000원)를 초과하지 않도록 산정합니다.

이 원칙에 따르면, 입찰가는 시세에서 인수 보증금(230,000,000원)을 차감한 금액 이하가 되어야 합니다.

예를 들어, 시장가치 상단(256,600,000원)을 기준으로 계산하면, 입찰가는 256,600,000원 - 230,000,000원 = 26,600,000원이 됩니다.

이는 임차인이 보증금 전액을 인수해야 하는 최악의 경우를 가정한 것이며, 이 경우 투입 총액이 시세와 같아져 수익성이 없을 수 있습니다.

따라서, 실질적인 입찰가는 임차인의 예상 배당률에 따라 달라질 수 있으며, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위로 제시합니다.

주의: 상기 입찰가는 인수해야 할 보증금 230,000,000원을 별도로 고려할 때, 총 투자 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 산출된 매우 보수적인 금액입니다. 낙찰 후 총 투입 비용과 예상 수익률을 면밀히 검토하여 신중한 입찰을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.