나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52242 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 454 극동아파트 105동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주거지대로 인근에 공원, 상가 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하고 내부순환로에의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 중 1층 101호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 1995.11.02) 외 벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 마감 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 바 닥 : 마루깔기, 타일깔기 창 호 : 플라스틱(PL) 이중창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 완경사 부정형 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12m, 북서측으로 일부 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 도로(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-04-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-09) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리 구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 비오톱1등급(2025-08-21)(저촉)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 거주 중인 것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 454번지에 위치한 극동아파트 105동 1층 101호입니다. 아파트로서, 2025타경52242(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 전용면적은 84.92㎡ (약 25.69평)이며, 토지 지분 면적은 31.53㎡ (약 9.54평)입니다. 건물은 1995년 11월 02일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다.

1.3. 경매 기본정보

감정가는 520,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 (OOOOOOOOOO 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 형성된 주거지대로, 인근에 공원과 상가 등이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 내부순환로 접근성이 용이하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로접근성

건물은 남동측으로 노폭 약 12m, 북서측으로 일부 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을6)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리 이하 접수된 모든 근저당권, 전세권, 근질권, 임의경매 개시결정, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 소유자가 직접 거주 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 홍은동은 조용한 주거지대로서, 주변에 아파트 단지와 주택들이 밀집해 있습니다. 북한산 자락과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 홍은초등학교가 위치하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 주거지대 내 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 접근성이 상대적으로 낮다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 인근에 홍은초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상가들이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 단지 내 시설

홍은극동아파트는 총 6개 동, 488세대로 구성되어 있으며, 최고 18층 높이의 단지입니다. 총 347대의 주차가 가능(세대당 0.71대)하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 최근 거래 시세

전용면적 84.92㎡ 기준으로 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 12일 (2층): 535,000,000원

* 2026년 7월 5일 (14층): 533,000,000원

* 2026년 7월 21일 (10층): 590,000,000원

KB 시세상 일반 매매가는 5억 5,000만원 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트는 1995년 11월 2일에 사용 승인되어, 약 30년의 노후도를 가지고 있습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 사항

현재 소유자가 거주 중인 것으로 탐문 조사되어, 명도 과정에서 소유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 비오톱 1등급 지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

주변 환경 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 공해 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대중교통 접근성이 상대적으로 낮다는 점은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 84.92㎡(약 25.69평) 아파트로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 경매 물건입니다. 주변 주거 환경 및 초등학교 접근성, 북한산 인접 등 쾌적한 자연 환경은 장점입니다. 그러나 건물 노후도, 소유자 점유로 인한 명도 이슈, 토지이용계획상의 일부 제약 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 서울 서대문구라는 입지 조건과 84㎡ 타입의 꾸준한 수요.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 안전한 권리 취득 가능.

* 인근 홍은초등학교 및 북한산 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성 (단, 사업 추진 현황 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

최근 실거래가 분석 결과, 전용 84.92㎡ 기준 2층 매물이 535,000,000원에 거래되었으며, 10층은 590,000,000원, 14층은 533,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 1층이므로, 2층 실거래가 535,000,000원을 기준으로 약간 하향 조정된 가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

9.2. 권고 입찰가

감정가 520,000,000원과 최근 실거래가, 그리고 1층이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 520,000,000원 ~ 535,000,000원 수준으로 예상됩니다. 따라서, 525,000,000원 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.