나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13539 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 771-3 보타닉파크타워3 제지1층 제비101-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '지하철(5호선) 마곡역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상11층 건물 내 제지1층 제비101-1호로서, (사용승인일 : 2019-01-21) 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등 천장 : 텍스 마감 등

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설이며, 조사일 현재 공실임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 천장형 냉난방 설비, 승강기 설비, 에스컬레이터 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 16m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13539 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 강서구 마곡동 771-3 보타닉파크타워3 제지1층 제비101-1호

1.1. 3. 용도

근린상가

1.1. 4. 감정가

594,000,000원

1.1. 5. 면적

토지면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물면적: 90.51㎡ (약 27.38평)

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항

1.2. 1. 특이사항

유동화 물건

1.2. 2. 주의사항

(정보 없음)

1.3. 건물 현황

1.3. 1. 건물명

보타닉파크타워3

1.3. 2. 사용승인일

2019년 1월 21일

1.3. 3. 구조

철근콘크리트구조 평지붕

1.3. 4. 층수

지하 4층 / 지상 11층

1.3. 5. 해당 호수

지하 1층 B101-1호

1.3. 6. 주요 용도

제2종근린생활시설, 근린생활시설 및 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 마곡역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하 4층, 지상 11층으로 구성되어 있으며, 해당 물건은 지하 1층 B101-1호입니다. 2019년 1월 21일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅, 천장은 텍스 마감 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 이용상태

공부상 용도는 근린생활시설이며, 조사된 바에 따르면 현재 공실 상태입니다.

2.5. 설비현황

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 천장형 냉난방 설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지이용상태

토지는 가장형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 도로접면

본건의 남측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 추가로, 외국인 등 특정 대상에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대), 아파트 용도에 대해서도 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.10.20.~2026.12.31).

2.9. 공부상 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

2.10. 기타사항

기타 참고사항은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (총 합계: 0원)

3.2. 등기부상 권리관계

본 건물의 말소기준권리는 2021년 4월 16일자 우리은행의 근저당권(채권최고액 504,000,000원)입니다.

경매개시결정은 2025년 12월 2일에 서울남부지방법원으로부터 내려졌으며, 채권자는 주식회사 우리은행입니다.

이 외에 소유권이전 및 신탁등기 말소 내역이 있습니다.

모든 등기부상 권리(을구)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 외 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 위치한 마곡동 지역은 최근 몇 년간 대규모 도시개발사업으로 인해 신흥 상업 및 업무지구로 급성장하고 있는 지역입니다. 다수의 오피스 빌딩, 주거 단지, 연구단지 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

지하철 5호선 마곡역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 금융기관 등 근린생활시설이 활발하게 운영되고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 유사한 근린생활시설 및 오피스 건물이 다수 존재하여 경쟁이 치열할 수 있습니다. 다만, 본 물건이 위치한 보타닉파크타워3 건물 자체는 비교적 신축 건물에 속하며, 특정 업종 유치 시 높은 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 이용이 편리합니다.

5.2. 문화 및 여가시설

서울식물원, 마곡문화공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 영화관, 문화센터 등 다양한 문화시설 이용도 용이합니다.

5.3. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 모집 및 공실 관리에 대한 전략이 필요합니다. 마곡지구의 공급량 증가 추세 등을 고려하여 공실 장기화 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 물건은 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역 지정은 투자자에 따라 고려 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 계획

마곡지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역이므로, 주변의 신규 개발 계획이나 건축 허가 사항을 주시하며 시장 변화에 대한 파악이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 상업 활동이나 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동의 중심 상업지역에 위치한 신축 상가 건물로, 지하철 5호선 마곡역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이며, 인근의 풍부한 배후 수요와 교통 편의성은 큰 장점입니다.

현재 공실 상태이지만, 이는 향후 적극적인 임차인 유치를 통해 개선할 수 있는 기회로 볼 수 있습니다. 등기부상 인수할 권리 관계가 없고, 말소기준권리 외에는 특별한 문제가 없어 권리분석 상으로는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 마곡지구의 지속적인 개발에 따른 공급량 증가와 일부 토지이용상의 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 역세권 입지

지하철 5호선 마곡역 도보 이용 가능한 거리로, 유동인구가 많고 접근성이 우수합니다.

8.2. 신축 건물 및 쾌적한 환경

2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 서울식물원 등 녹지 공간 인접으로 쾌적한 환경입니다.

8.3. 마곡지구의 성장 잠재력

서울의 대표적인 신흥 업무 및 주거 복합단지로, 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.4. 권리관계의 명확성

인수할 임차권이나 말소되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인 보증금이 없는 물건으로, 감정가 594,000,000원을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 공실 상태 및 향후 임대 수익률, 마곡지구의 시장 상황, 부동산 경기 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 향후 예상 임대수익을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 사이에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 공실 및 마곡지구의 경쟁 상황을 감안할 때, 감정가의 90%~95% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예시: 감정가 594,000,000원 * 0.90 = 534,600,000원 ~ 594,000,000원 * 0.95 = 564,300,000원

최종 입찰가는 본인 책임 하에 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.