나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13218 [1] 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 지하철 송정역(5호선), 공항시장(9호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2013년 03월 11일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(아파트 원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택(아파트 원룸형), 오피스텔, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타 용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13218 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 소재 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제3층 제304호

사용승인일: 2013년 03월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

토지지분: 4㎡ (약 1.21평)

건물면적: 14.10㎡ (약 4.27평)

건물지분: 14.1㎡ (약 4.27평)

건축물 표제부 상 연면적: 5233.58㎡ (약 1583.22평)

건축물 표제부 상 대지면적: 845㎡ (약 255.61평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 94,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며, '방화중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근으로 지하철 5호선 송정역과 9호선 공항시장역이 소재합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 건축법 관련 높이 제한 구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역 등 항공 관련 시설 입지 제한 및 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 10월 06일 안산세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 및 이전: 2013년 ~ 2020년 사이 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다.

* 주택임차권 (을1): 김선영, 보증금 105,000,000원. 2025년 05월 12일 접수. 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김선영

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-28

* 확정일자: 2020-04-20

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 등기부상 '인수'로 명시된 임차인의 보증금 105,000,000원은 매수인이 별도로 부담해야 하는 금액이며, 위 '인수 보증금 합계' 정보와 상충될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.)

3.3. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차인 김선영 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 부분은 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

4.2. 유해시설 여부

주변 지역에 특별히 언급될 만한 유해시설이나 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구에 속해 있어 항공 관련 규제가 있음을 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

도보권 내 지하철 5호선 송정역, 9호선 공항시장역 이용이 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

'방화중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주거 환경은 오피스텔과 다세대주택이 밀집된 일반적인 도시형 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김선영 씨의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액입니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 시설 입지 제한 및 규제가 많아 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

외국인 및 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격이나 거래 절차에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 역세권 입지를 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자가 가능한 물건입니다. 하지만, 14.10㎡ (약 4.27평)의 매우 작은 면적과 함께, 105,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 또한, 공항 인근 지역 특성상 항공 관련 규제가 존재하므로 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 송정역과 9호선 공항시장역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

8.2. 소형 면적의 임대 수요

14. 10㎡ (약 4.27평)의 전용 면적은 1인 가구를 타겟으로 하는 소형 임대 시장에서 수요가 있을 수 있습니다.

8.3. 생활 편의성

주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택(아파트 원룸형)'과 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 유사한 소형 주택의 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 유사 면적 거래 사례 (2026년 7월): 29.97㎡ (약 9.07평) 다세대 주택이 25,300만원에 거래되었습니다. 이를 단순 비례하여 본건 면적(14.10㎡)으로 환산 시 약 11,800만원 수준입니다.

* 다른 거래 사례 (2026년 7월): 38.95㎡ (약 11.78평) 다세대 주택이 30,600만원에 거래되었습니다. 이를 환산 시 본건 면적(14.10㎡)은 약 11,000만원 수준으로 추정됩니다.

* '에어팰리스' 자체의 시세 정보에 따르면, 17.70㎡ (약 5.35평)의 공급면적 기준, 매매가가 9,000만원 ~ 11,200만원 수준으로 추정되는 자료가 있습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 94,000,000원보다 인수해야 할 보증금이 더 높습니다.

9.3. 입찰가 산정

* 일반적으로 인수 보증금이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰가가 인수 보증금 수준 이하로 형성될 가능성이 높습니다.

* 만약 낙찰가가 105,000,000원 이하로 결정된다면, 이는 임차인의 보증금 전액 회수에 미치지 못할 수 있으며, 매수인은 보증금 차액만큼 손해를 보게 됩니다.

* 보수적인 시세 추정치(약 11,000만원)와 인수 보증금(105,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가가 105,000,000원을 넘어서기는 어려울 것으로 판단됩니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 일부 보증금을 회수할 수 있다면 실제 인수 부담은 줄어들 수 있으나, 제공된 정보만으로는 판단이 어렵습니다. (배당신고일자는 있으나 배당받을 금액 명시는 없음)

9.4. 최종 예상 입찰가

인수해야 할 보증금 105,000,000원을 감안할 때, 보수적으로 본건의 낙찰가는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 임차인과의 협상 및 명도 과정을 신중하게 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (인수 보증금 105,000,000원 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.