나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104450 [1] 서울특별시 동작구 상도동 210-190 상도아트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남서측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 다수와 지하철역이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택(다세대주택) 내 3층 301호로서, (2015.09.21) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기시설, 옥외주차장, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 현황 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)). 기호(2)토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104450 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 210-190 상도아트빌 3층 301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년

감정가: 334,000,000원

토지면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

토지지분: 18.35㎡ (약 5.55평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로, 다수의 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용 상황이 양호합니다.

토지: 2필지 일단의 가장형 평지로서, 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 등 거래 시 허가 필요)

3. 권리분석

말소기준권리: 본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

등기부현황: 소유권 보존 및 이전 등기, 주택임차권(강민성, 261,000,000원), 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리사항이 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 261,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 25일

확정일자: 2020년 8월 6일 (1차), 2022년 8월 12일 (1차 보증금 증액분)

대항력: 없음.

배당신고일자: 2024년 10월 16일

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 임차인 강 씨의 임차권은 소멸되는 것으로 판단됩니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

특이사항: "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 문구가 기재되어 있으나, 임차인에게 대항력이 인정되지 않으므로 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. 특별매각조건으로 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 자리하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 학교와 주택 단지가 많아 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 고려할 때, 해당 지역의 다세대주택 시세는 건축 연도, 면적, 개별 물건의 상태에 따라 평당 약 379만원에서 593만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육: 상도초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 지하철역(상도역, 당곡역 등), 다수의 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주변 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주차: 건물 내 옥외주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 하므로 주의가 필요합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 1,540,000,000원에 달하여 채무 불이행으로 인한 강제 경매 절차가 진행되었음을 알 수 있습니다.

임차권 관련: "선순위임차권"으로 언급된 부분이 있으나, 법적으로 대항력이 인정되지 않으며 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 관련 서류를 최종적으로 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

주변 시설 분석: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오 시설 유무 분석은 본 보고서 작성 시 사용한 도구의 한계로 인해 수행되지 못했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건, 교통 편의성, 주거 환경 면에서 양호한 평가를 받습니다. 감정가(334,000,000원) 대비 최근 주변 유사 물건의 거래 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 가장 큰 장점은 등록 임차인에게 법적으로 대항력이 없어 매수인이 임차보증금 261,000,000원을 인수할 의무가 없다는 점이며, 이는 경매 참여 시 부담을 크게 경감시키는 요소입니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항 및 권리관계에 대한 최종 확인은 필수적으로 수행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 매수인이 임차보증금을 인수할 의무가 없어 명도 관련 부담이 현저히 낮습니다.

* 건축 연도(2015년)가 비교적 최신임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

* 서울 동작구 상도동 지역은 지속적인 주거 수요가 뒷받침되는 곳으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 물건들이 평당 약 379만원에서 593만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적(29.64㎡)을 고려할 때, 추정 시장 가치는 약 517,000,000원에서 593,000,000원 범위로 산정됩니다.

현재 감정가 334,000,000원과 비교하였을 때, 본건은 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 높습니다.

종합적인 시장 분석, 임차보증금 인수 부담 없음, 그리고 잠재적 시세 차익 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 420,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 상회하지만, 산정된 시장 가치 범위 내에서 투자 수익률을 확보할 수 있는 전략적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.