나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(까치산역2호선, 5호선) 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 13층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 2022.01.25) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

924-6 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 924-7 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울남부지방법원 2025타경13694 (1) 사건에 의한 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제7층 제703호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 320,000,000원입니다.

토지 면적은 8.33㎡ (약 2.52평)이며, 건물 면적은 26.94㎡ (약 8.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2022년 1월 25일로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 13층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

본건은 남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 16일자 구로세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 본건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 권리는 주택도시보증공사의 강제경매(채권액 350,000,000원, 접수일자 2025년 12월 4일)입니다.

등기부등본상 을구의 주택임차권(권리자: 이수현, 권리금액: 350,000,000원)은 말소 대상입니다.

주택임차인인 이수현 씨는 전입일자 2022년 6월 17일, 확정일자 2022년 5월 20일이며, 보증금 350,000,000원에 차임은 0원입니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 진행 중인 강제경매(갑7) 외에 압류(갑6, 갑8, 갑9) 등이 등기되어 있으나 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 350,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 오피스텔 및 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 상권은 형성되어 있으나 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권의 특징을 보입니다.

업무시설(오피스텔)로서 임대 수요는 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통으로는 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주변에 초등학교 및 중학교가 소재하고 있습니다.

오피스텔 및 소규모 아파트가 밀집된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차인으로부터 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하나, 관련 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상으로는 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시관리계획상의 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 개발 시 고려될 수 있으나, 일반적인 오피스텔 거래 및 이용에는 큰 지장을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황상 주거용으로 사용 중이라는 점은 참고사항이며, 이는 행정적 단속이나 민원 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 리치아파트 106동 7층 703호는 2022년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

감정가는 3억 2천만원이며, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 명확하며, 특히 임차인(이수현)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건을 포함한 매각 조건은 낙찰자에게 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 토지 이용 계획상의 복합적인 제한 사항과 현황 주거용 사용 등은 거래 시 고려할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며 유지보수 부담이 적습니다.

지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

임차인 관련 추가 인수 보증금 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

토지와 건물을 함께 취득하는 일괄 매각으로 권리 관계가 단순합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원입니다.

인근 지역 오피스텔 시세 분석 결과, 전용면적 26.94㎡ (약 8.15평) 기준으로 서울 강서구 화곡동 일대의 유사 매물 시세는 대략 2억 5천만원에서 3억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건은 감정가가 시세 범위 내에 있으며, 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물임을 감안할 때, 현재 시점에서의 일반적인 시세는 감정가 수준 또는 그 이상일 것으로 추정됩니다.

HUG의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요인입니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

감정가 320,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 반영하여

약 3억 2천만원 ~ 3억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이 금액은 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건의 최신 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 법원 경매 정보의 최신 업데이트 사항을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, HUG 인수 조건 및 임차인 관련 조건에 대한 완벽한 이해와 서류 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.