나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13762 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화원중학교" 남측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제506호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "도시형생활주택 단지형다세대"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지의 토지로서 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 차량통행 가능한 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 351-13, 351-14, 351-80 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호 지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호 구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13762 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제506호

건물명: 더에스에스타운

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조

준공년월: 2022년 6월 (사용승인일 기준)

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물면적: 23.22㎡ (약 7.03평)

감정가: 321,000,000원 (삼억 이천일백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 밀집한 주거지역입니다. 남측 인근에 서울화원중학교가 위치합니다.

교통상황: 일반적인 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13762, 2025년 12월 8일 접수)

총 등기부채권액: 369,000,000원

주요 권리관계:

* 소유권 보존: (2022-06-27)

* 소유권 이전: (2022-09-14)

* 주택임차권 (유형식): (2024-05-23 접수, 369,000,000원, 확정일자 2022-08-26, 전입일자 2022-09-14, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): (2025-12-08 접수, 369,000,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 강희원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 26일

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금액이 0원으로 표기되어 있으나, 금액 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유형식)

보증금: 369,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 14일

확정일자: 2022년 8월 26일

대항력: 없음

배당신고일자: 2024년 5월 23일

매각 조건: 임차인 유형식 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 학교(서울화원중학교)가 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있을 수 있으나, 상업시설이 밀집한 중심상권과는 다소 거리가 있습니다.

주요 배후 주거단지의 수요를 중심으로 형성된 지역 상권으로, 일반적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 주거단지 내의 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 서울화원중학교가 인접해 있습니다.

주변 환경: 조용한 주거 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(강희원)의 보증금 미상: 보증금 0원 표기에도 불구하고 전입 신고가 되어 있어, 실제 임대차 관계 및 승계될 수 있는 권리에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다.

HUG(주택도시보증공사) 인수조건: 본 건은 임차인 유형식 및 HUG가 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 만약 해당 조건이 이행되지 않거나, 경매 절차에서 HUG가 전액 배당받지 못할 경우, 매수인에게 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

공동담보: 물건 정보에 '공동담보'가 명시되어 있으나, 구체적인 채무 내역은 추가 확인이 필요합니다.

건축물 현황: 본 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 24가구 대비 주차 공간(실내 7대, 옥외 5대)이 부족할 수 있습니다.

주변 시설: 지도상으로 볼 때, 물건지 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 도시형생활주택입니다.

입지상 주거 환경은 양호하나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 미상이라는 점과 HUG 인수조건이라는 특수성이 존재합니다.

따라서, 입찰 전 임차인과의 관계, HUG와의 인수 조건 이행 여부, 그리고 실제 인수될 수 있는 채무 및 보증금 규모에 대한 철저한 분석과 소통이 필수적입니다.

복잡한 권리 관계와 잠재적 인수 부담 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 평형으로 1인 가구, 사회 초년생, 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

서울 강서구라는 입지적 이점을 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 321,000,000원

주변 시세 분석:

* 비슷한 시기에 건축된 인근 'M펠리체(830-5)' (2018년식, 37.05㎡)의 최근 매매가는 300,000,000원 (2026년 5월)으로, 면적당 약 810만원 수준입니다.

* 본 건은 23.22㎡이므로, 이를 단순 환산하면 약 188,000,000원 수준이나, 신축 연도 및 해당 물건의 특수성을 고려하여 조정이 필요합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

산정 근거:

* 위험 요소(대항력 있는 임차인, HUG 인수조건)를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근했습니다.

* 주변 시세 및 건물 상태를 감안하되, 잠재적 인수 채무 발생 가능성을 염두에 둔 가격입니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인 강희원의 권리 관계 및 HUG의 채권 회수 여부에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

* 이 금액은 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.