나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13754 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2021.07.15), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(침실1, 거실겸 주방, 욕실, 발코니1, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐 지설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31 )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13754 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제3층 제301호

* 건물명: 더숨153

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

* 건물면적 (전용면적): 14.55㎡ (약 4.40평)

* 감정가: 264,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화원중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2021년 7월 15일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 자체지반이 평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외, 남동측 및 남서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 압류(체납추적 과-티11253)로서, 2023년 6월 27일 계양세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 제시된 자료에서는 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-09

확정일자: 2021-10-18

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 주택임차권 등기 말소 조건.

* 임차인: 송봄향

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-11

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: (미상)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 주요 권리 분석 (등기부 요약)

등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권(김하나, 275,000,000원, 말소 예정), 압류(계양세무서장, 서울특별시 강서구), 강제경매(주택도시보증공사, 275,000,000원), 압류(부천세무서장) 등이 등기되어 있습니다. 모든 압류 및 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.6. 물건명세서상 특이사항

본 물건은 임차인 김하나 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 상권

본 건은 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재된 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 기본적인 근린생활시설 및 상가를 이용할 수 있습니다.

4.2. 주거 환경 (건물 내부 및 설비)

본 건은 도시형생활주택으로 내부 구조는 침실 1개, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 1개, 현관 등으로 이용 중입니다. 건물에는 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 편의시설 및 대중교통

도보 거리 내 학교(화원중학교)가 있으며, 지하철 5호선 '화곡역' 이용이 가능하고 인근 버스 정류장이 있어 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 및 채권자 특이사항

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 신청한 강제경매입니다. HUG 인수조건 변경 사항이 존재하며, 이는 임차인과의 보증금 관련 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 임차인 권리 포기 조건

임차인 김하나(대항력 없음)는 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건부 매각입니다. 만약 임차인이 해당 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 임차인과의 명확한 소통 및 확인이 필요합니다.

5.3. 토지거래허가구역 지정

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 관련 법규 준수 및 절차 이행에 유의해야 합니다. 지정 기간 내에는 부동산 거래 시 허가를 받아야 합니다.

5.4. 극히 협소한 전용면적

본 건의 전용면적은 14.55㎡(약 4.4평)으로 매우 협소하여, 1인 가구 외의 실거주 목적이나 투자 가치 면에서 제한적일 수 있습니다.

5.5. 건물 신축 연도

2021년 7월 15일 사용승인된 건물로 비교적 신축이지만, 주변의 다른 주택과의 조화 및 향후 관리 상태에 대한 고려가 필요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축급 건물 가치

2021년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이하며 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

6.2. 역세권 잠재력

지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 명확한 권리 관계

임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원으로 명확한 권리 분석이 가능합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 더숨153 단지 내 도시형생활주택으로, 2021년 준공된 신축급 소형 주택입니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

7.2. 장단점 요약

장점으로는 비교적 신축 건물이라는 점, 역세권 입지, 명확한 권리 관계를 들 수 있습니다. 반면, 극히 협소한 전용면적, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 조건부 매각은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 전용 면적 37.05㎡(약 11.2평)가 3억 원(2026년 5월 거래), 53.84㎡(약 16.3평)가 2억 5,500만 원(2026년 5월 거래), 41.32㎡(약 12.5평)가 1억 6,900만 원(2026년 5월 거래)에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 14.55㎡(약 4.4평)으로, 이는 제공된 사례보다 훨씬 작습니다. 따라서 면적당 단가로 직접 환산하는 데는 한계가 있습니다.

8.2. 고려사항

본 건의 감정가는 2억 6,400만 원입니다. 협소한 전용 면적, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 임차인의 권리 포기 조건이 명확히 이행되는지를 최종적으로 확인해야 합니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

위 분석들을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 현재 시점에서 2억 1,000만 원에서 2억 3,000만 원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.