나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13758 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-25 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 인근에 다 세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 외장석, 치장벽돌 붙임 등 마감 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

본건은 (통칭)한빛타운 제2층 제201호로서, 다세대주택 용도임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 주차장, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주 택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029 년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13758 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-25 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 251,000,000원

토지면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 강서구청 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 제201호이며, 외벽은 외장석 및 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본 토지는 인근 지세 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본 물건 토지는 북서측으로 세로변과 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

갑10. 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025-12-08)

* 말소예정 권리

갑11. 국민건강보험공단 압류 (2025-12-12)

을9. 주택임차권 (최은화, 2024-05-22)

기타: 위 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

상세 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 특이사항에 명시된 임차권 관련 매각 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최은화)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-18

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 물건명세서상 임차인 최은화 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 상기 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 매각 조건의 이행 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

본 물건은 강서구청이 인근에 위치하고 있으며, 다세대/다가구 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 유사한 규모 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 37.05㎡, 2018년 준공 건물, 300,000,000원 (평당 약 8,100,000원)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 53.84㎡, 2000년 준공 건물, 255,000,000원 (평당 약 4,736,000원)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 41.32㎡, 1995년 준공 건물, 169,000,000원 (평당 약 4,089,000원)

* 시세 분석

본건은 전용면적 52.40㎡(약 15.85평), 2001년 준공 건물입니다. 가장 유사한 거래 사례는 2000년 준공, 53.84㎡의 255,000,000원 거래 건으로, 이를 고려할 때 본건의 시장 가치는 감정가(251,000,000원)와 유사하거나 소폭 상승한 수준으로 판단됩니다. 2018년 준공 건과 같은 신축 건물은 더 높은 가격을 형성하고 있음을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본 물건이 속한 화곡동 지역은 다세대주택이 밀집한 전통적인 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설

강서구청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 다양한 상업 시설 및 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활이 편리합니다. 검색 결과, 대형 쇼핑몰이나 문화 시설과의 접근성도 양호한 것으로 나타났습니다.

* 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 강서교육지원청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 변경

등기부상 주택임차권(을9)은 말소 예정 권리에 해당하며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나, "임차인 최은화 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 이 조건이 이행되지 않거나, 관련 분쟁 발생 시 추가적인 법적 또는 금전적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 7층 이하 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히, 공항 관련 지구 및 군사시설 보호 구역 지정은 건축물의 높이 등에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 신규 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 지역이 특별히 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)에 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 전반적으로 생활 폐기물 발생량이 많고 처리 비용이 높은 편이라는 점은 지역의 전반적인 환경 및 관리 측면에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 강서구청 인근의 준수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 5,100만원 대비 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례가 존재하여 시세 형성의 기준점을 잡기 용이합니다. 권리 관계상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, 임차인 관련 매각 조건을 세밀하게 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 제반 건축 및 토지 이용 제한 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구청 인근 역세권 (도보 거리 내 버스정류장) 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 말소 기준 권리가 존재하며, 등기부상 임차권은 말소될 예정입니다.

* 매각 조건 이행 시, 임차 보증금 관련 인수 부담이 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

* 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 재개발 등 도시정비사업 추진 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원이며, 최근 유사한 조건의 거래 사례(2000년 준공, 53.84㎡)가 255,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 파악되며, 매각 조건이 충족된다는 전제 하에 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 낙찰 후 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인 및 관리가 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 5% ~ 10% 내외의 가산 혹은 낙찰 여건에 따라 조정하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 255,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 신중한 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.