나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13723 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제11층 제비-1145호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 '양천향교역(지하철 9호선)' 서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선 '양천향교역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상14층 건물 내 제11층 제비-1145호로서, (사용승인일: 2017.01.04) - 외 벽: 석재붙임 마감 등, - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공부상 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 776-2: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡 도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 도시철도(9호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시 개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시 공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13723 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제11층 제비-1145호

• 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 사용 중)

• 토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

• 건물면적: 29.48㎡ (약 8.92평)

• 감정가: 241,000,000원

1.1. 입지조건

• 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '양천향교역'(지하철 9호선) 서측 인근에 위치.

• 주위환경: 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

• 교통: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하여 교통상황은 무난함.

• 도로: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

• 경매 구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사

• 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025.12.08 접수, 권리번호 갑6)

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-08

* 확정일자: 2020-04-08

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: -

• 권리분석 요약:

* 등기부상 을3 주택임차권 (권리자: 홍 , 금액: 225,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있음.

* 임차인 홍 는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력 없음 및 보증금 인수 없음 조건으로 매각되는 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됨. 단, 입찰 전 최종 권리변동 사항은 반드시 확인 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음)

• 매각 조건 관련 특이사항:

* 본건은 임차인 홍 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 명확히 함.

1.3. 상권분석

• 본건이 소재한 마곡동 일대는 서울의 주요 신흥 개발 지역으로, 첨단 산업단지와 대규모 주거 단지가 복합적으로 조성되어 있음.

• 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 유동인구가 풍부하며 다양한 근린생활시설 이용이 용이하여 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있음.

• 주변에 대기업 연구단지 및 업무시설이 다수 입주해 있어 오피스텔 수요가 꾸준하며, 서울식물원 등 녹지 공간과 인접하여 주거 쾌적성도 높음.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 음식점 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 매우 우수함.

• 교육시설: 인근에 학교들이 위치하고 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 적음. (지구단위계획구역 내 상대보호구역 지정 관련 교육청 확인 필요)

• 자연환경: 서울식물원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

• 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 건물 관련 법규 위반 시(예: 이행강제금 부과, 취득세 중과 등) 문제가 될 소지가 있음.

• 공항 관련 제한구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축물의 증축, 용도변경 등에 제한이 있을 수 있음.

• 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(예: 외국인 등)에 따라 매수 후 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음. (일반적인 개인의 주거용/업무용 매매 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 관련 규정 확인 필요)

1.6. 종합 의견

• 마곡지구의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라, 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익과 미래 가치 상승이 기대되는 물건임.

• 동일 면적 오피스텔의 최근 실거래가가 2억 9백만 원 수준인 점을 고려할 때, 감정가 2억 4천 1백만 원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

• 임차인의 보증금 미인수 조건은 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 문제는 입찰 전 충분히 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

• 마곡지구 개발 계획 및 풍부한 산업단지 배후수요로 인한 지속적인 임대 수요 확보 가능.

• 지하철 9호선 양천향교역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 임대 경쟁력.

• 최근 실거래가(2억 9백만 원) 대비 감정가가 높아, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

• 임차인 보증금 미인수 조건으로 낙찰자에게 인수되는 보증금이 없어 초기 투자 부담 감소.

1.8. 예상 입찰가

• 최근 실거래가 분석:

* 건물면적 29.48㎡ (본건과 동일 면적): 2026년 6월, 209,000,000원

* 건물면적 24.02㎡: 2026년 6월, 158,000,000원 ~ 164,000,000원

• 시세 대비 감정가: 본건 감정가 241,000,000원. 동일 면적(29.48㎡) 최근 실거래가 209,000,000원 대비 약 15.3% 높음.

• 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 동일 면적 최근 실거래가(209,000,000원)를 기준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점 및 현황 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

* 추천 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

* 본 물건의 최종 입찰가는 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.