나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13603 [1] 서울특별시 강서구 공항동 45-18 제지하층 제1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 삼우아파트, 제지하층 제1호)으로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 각종 상업시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (송정역,공항시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층건내 제지하층 제1호로서, (사용승인일: 1975.11.18) 외내벽 : 세멘위 페인팅 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(공항뚝배기)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비 등이 구비되어 있으나, 관리상태는 불량한 편임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 슈퍼마켓 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도 지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 지하층 지1호(본건)을 제외한 나머지는 공실 상태이며, 지층 중 지4호는 대지권 지분이 등재되어 있으나, 본건물 1층 및 지1,지2,지3호는 대지권이 미등재된 상태로 조사 되었음.

물건 비고

대지권 미등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경13603 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 공항동 45-18, 지하층 제1호이며, 용도는 근린상가입니다.

본 건물의 감정평가액은 289,000,000원입니다.

토지 면적은 총 1025.00㎡ (약 310.06평)이나, 본 건물의 토지 지분은 0㎡로 등기되어 있습니다.

건물 면적은 165.29㎡ (약 50.05평)이며, 해당 면적이 건물 지분으로 등재되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 양OO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물의 사용승인일은 1975년 11월 18일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, "송정초등학교"의 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설 및 다양한 상업시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 송정역 및 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 남측으로는 광대한 면의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 양현용의 근저당권 (을5)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 소유권 이전 (갑1): 1989년 1월 16일, 권덕기

* 근저당권 (을5): 2023년 2월 22일, 양현용, 채권액 500,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권 이전 (갑20): 2023년 3월 17일, 권효상 (증여)

* 압류 (갑21, 갑22, 갑23, 갑24, 갑26): 서인천세무서장, 강서세무서장, 서울특별시강서구, 고양세무서장 등의 압류 등기. 이들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매개시결정 (갑25): 2025년 12월 5일, 양현용, 채권액 500,000,000원. 이 역시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 500,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 1989년 6월 5일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026년 2월 20일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건의 특이사항으로는 대지권 미등기 상태이며, 대항력 있는 임차인 권 이 존재합니다. 임차인은 대항력이 있으나, 배당 신고 일자를 기준으로 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강서구 공항동 지역은 업무시설, 근린생활시설, 각종 상업시설이 밀집한 상권입니다.

송정초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

송정역과 공항시장역을 이용하는 유동인구의 접근성이 양호한 편입니다.

현재 본 건물은 근린생활시설(공항뚝배기)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교통망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 송정초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있으나, 전반적인 관리 상태는 불량한 편으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본 건물은 구분건물임에도 불구하고 대지권 등기가 되어 있지 않아, 토지에 대한 소유권 확보에 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

대항력 있는 임차인: 1989년부터 거주한 임차인 권 은 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

건물 관리 상태 불량: 건물 내 설비 등의 관리 상태가 불량하여, 인수 후 상당한 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

복잡한 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 여러 법규의 적용을 받으므로 건축 및 개발 행위 시 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 대중교통 접근성이 우수하여 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 매우 큰 법적 리스크와 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요인입니다. 또한, 건물의 노후화 및 관리 상태 불량은 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 이러한 복합적인 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 교통 환경: 송정역 및 공항시장역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

성장 잠재력: 공항과 인접한 지역으로, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

지역 수요: 송정초등학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 상업시설로서의 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가 289,000,000원을 기준으로 하되, 본 건의 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인, 건물 관리 상태 불량 등 잠재적 리스크 해소 비용과 향후 명도 절차, 그리고 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 대지권 미등기 문제 해결 방안 및 비용, 임차인과의 협상 여부 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

참고로, 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 조사 및 혐오시설 유무에 대한 확인은 진행되지 않았습니다. 실제 현장 조사 및 관련 전문가와의 상담을 통해 정확한 정보를 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.