나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13719 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1121-12 거산빌리지 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대 주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "거산빌리지" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 5층건(사용승인일: 2010.01.15)중 제5층 제501호로서 외 벽 : 벽돌쌓기 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "거산빌리지" 남서측으로 까치산로27길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추 표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 - 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 거주자 탐문, 외부 관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람. - 후첨 "평면도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 와 같이 본건에 소재하는 제시외건물 (ㄱ)은 구조, 용재, 시공상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용 하였는 바 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13719 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1121-12 거산빌리지 제5층 제501호

용도: 다세대주택

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.17㎡ (약 13.66평)

토지지분: 45.17㎡ (약 13.66평)

건물면적: 79.47㎡ (약 24.04평)

건물지분: 79.47㎡ (약 24.04평)

건물 제시외면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

1.3. 감정가 정보

감정가: 362,100,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치함.

주위는 다세대 주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역(7층이하)임.

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역 등 공항 관련 구역에 해당함.

그 외 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (외국인 등 특정 대상자, 특정 용도에 한함).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 11일 접수된 김충석 근저당권(286,000,000원)임.

3.2. 기타 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (단, 등기부상 지상권 개요는 없으나 확인 필요).

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-24

확정일자: 2020-03-13

배당신고일자: 2022-05-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해 인수 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2018년식 37.05㎡ 빌라가 300,000,000원에 거래되었으며, 2000년식 53.84㎡ 빌라는 255,000,000원, 1995년식 41.32㎡ 빌라는 169,000,000원에 거래됨 (2026년 5월 기준).

전용면적 기준 가격은 약 4.1백만원/㎡ ~ 8.1백만원/㎡ 수준으로 파악됨.

4.2. 시세 동향

본건은 2010년식이며 건물 면적 79.47㎡ (약 24평)으로, 최근 거래된 빌라들에 비해 연식은 중간 정도이나 면적이 가장 넓음.

감정가는 362,100,000원으로, 본건의 면적(79.47㎡)을 고려할 때 평당 약 456만원 수준으로, 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물명: 거산빌리지

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 5층 건물 중 제5층 제501호

사용승인일: 2010년 1월 15일

세대수: 총 7세대

내부: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

인근에 강서구청이 위치하고 있으며, 일반적인 주택지대이므로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련 특이사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(김 )의 보증금반환청구권 포기 조건을 포함하고 있음. 이는 매수인이 해당 임차보증금 290,000,000원을 직접 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 해당 조건의 이행 여부 및 절차를 경매 진행 시 반드시 확인해야 함.

제시외 건물 15.00㎡가 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 상태를 사전에 파악하는 것이 중요함.

6.2. 공항 관련 환경

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역 등에 해당하여 김포공항의 항공기 소음 발생 가능성이 있음. 이는 거주 환경 및 재산 가치에 영향을 줄 수 있는 요소임.

6.3. 기타

본건의 내부 구조 및 이용 상황이 집합건축물대장상 도면과 다소 상이할 수 있으며, 발코니 확장 등은 현황을 직접 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 362,100,000원에 경매 진행 중임. HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리 포기 조건으로 인해 인수 부담이 적다는 장점이 있으나, 공항 인근 지역의 소음 문제와 제시외 건물 포함 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재함. 비교적 최신 연식의 건물 규모 대비 합리적인 감정가로 평가된 것으로 보임.

8. 투자 포인트

HUG의 대항력 없는 임차권 및 채권이 정리되어 매수인의 인수 부담이 최소화됨.

79. 47㎡ (약 24평)의 넓은 전용면적을 갖춘 다세대주택임.

주택가 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가: 362,100,000원

최근 매매 사례 및 본건의 조건(HUG 인수조건 완화)을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상됨.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 360,000,000원에서 380,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

보수적으로 접근 시 감정가인 362,100,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.