나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13741 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "까치산역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2021.07.15.) - 외벽 : 석재 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접토지 대비 서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '근생 및 주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13741 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 302,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.70㎡ (약 5.05평)

건물면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

건물지분: 27.57㎡ (약 8.34평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물내 제4층 제401호

사용승인일: 2021년 07월 15일

총세대수: 16세대

건축면적: 165.34㎡

연면적: 551.31㎡

건폐율: 59.91%

용적률: 199.75%

1.3. 특이사항 요약

선순위 임차권, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '까치산역' 및 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통입니다. 본건 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 지역 지구 지정

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에게 해당될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 부산지방법원 2024카단103389 (가압류, 주택도시보증공사, 2024.05.31 접수) 입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없으며, 채권총액 309,000,000원 (가압류 10,000,000원 + 강제경매 299,000,000원)이 등기부상 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 보증금

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-07

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 김 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되기 때문입니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 309,000,000원입니다. (갑5: 가압류 10,000,000원, 갑6: 강제경매 299,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특성

본 건물 '애즈무드'는 2021년 7월 15일에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 본 건물이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육 시설: '신정초등학교'가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 '까치산역'과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 및 HUG 관련 조건

가장 중요한 부분으로, 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 이 조건이 실제 매각 절차에서 명확하게 이행되는지, 법적 효력이 확실한지에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 임차인의 '대항력 없음'과 별개로, HUG의 개입 및 조건부 매각 사항은 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.2. 건물 상태

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 내부 상태와 설비의 실제 작동 여부는 입찰 전 반드시 직접 확인하거나 전문가를 통해 점검해야 합니다.

6.3. 토지거래 허가 구역

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 매수인이 외국인 등이거나 특정 용도로 건축하려는 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 그러나 '주택임차권 승계인 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건'이라는 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 법적 확실성을 반드시 확보해야 합니다. 감정가가 3억 2백만원이지만, 제공된 주변 시세 데이터를 분석했을 때 실제 시장 가치는 그보다 낮을 가능성이 있습니다. 권리 분석상의 부담이 명확히 해소된다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 및 지하철역 인근으로 주거 편의성이 좋습니다.

* 권리관계 명확화 시: HUG 관련 조건이 명확히 이행된다면 권리 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 302,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 매매 사례)를 분석한 결과, 본건과 유사한 건축 연도의 건물(2018년 준공, 37.05㎡)이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 810만원으로 환산 시, 본건(27.57㎡)의 시장 가치는 약 223,000,000원으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 약 79,000,000원 가량 낮은 수준입니다. 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있고, HUG 관련 조건이 명확히 이행된다는 전제하에, 시장 가격과 감정가의 괴리를 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 HUG 관련 조건의 법적 확실성 검토 및 현장 조사를 통한 건물 상태 파악이 선행된 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.