나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13703 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2021.05.27) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40~44m 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제703호에 위치한 다세대주택입니다. 본 건물은 2021년 5월 27일 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 10.93㎡ (약 3.31평)이며, 건물면적은 32.50㎡ (약 9.83평)입니다. 본 물건의 감정가는 353,000,000원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13703 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리관계

등기부등본상 김완중 소유권 이전 후, 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 본 경매 절차가 개시되었습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(접수일자 2025-12-04)이며, 이보다 선순위인 권리는 인수되지 않고 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사(김기태)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-08-05

대항력: 없음

비고: 본 임차권은 말소 대상이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-11

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 보증금 유무 및 금액에 대한 확인이 필요하며, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-09

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 보증금 유무 및 금액에 대한 확인이 필요하며, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

주의사항: 임차인 김기태 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 소재한 "이호드림파크"는 2021년 5월에 준공된 비교적 신축 건물로, 다세대주택 및 오피스텔로 복합 이용되고 있습니다. 주변 지역 역시 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 함께 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (매매)

최근 가산동 일대 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 가산동 239-2번지 (원평6차, 2002년식) 69.55㎡, 5층 주택 매매가 29,000만원

* 2026년 5월, 가산동 238-38번지 (성운쉐르빌, 2016년식) 29.89㎡, 4층 주택 매매가 21,300만원

* 2026년 5월, 가산동 778번지 (다온캐슬, 2018년식) 33.87㎡, 2층 주택 매매가 29,300만원

본건은 32.50㎡ (약 9.83평) 면적에 2021년 준공으로 신축에 해당합니다. 유사 면적(33.87㎡)의 다온캐슬이 2026년 5월 29,300만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 353,000,000원은 주변 신축 건물 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.3. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 JSON 데이터에는 구체적인 임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 임대 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울가산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 본건이 위치한 가산동 지역은 가산디지털단지가 인접해 있어 관련 업무 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 충돌 가능성

말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 본건 건물에는 해당 지상권 등기가 존재하지 않아 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

보증금이 0원으로 등재된 대항력 있는 임차인(김 , 윤 )이 존재합니다. 이는 실제 보증금이 더 높게 존재할 경우, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 요인이 될 수 있습니다. 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 현장 조사를 통해 실제 거주 여부 및 보증금 관련 사실관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업폐기물 처리 시설, 유해물질 배출 공장 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가산디지털단지 인접 지역의 특성상 산업 시설이 밀집해 있어, 이에 따른 환경적 요인이나 소음 등에 대한 간접적인 영향 가능성은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 가산디지털단지 인접이라는 입지적 이점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금 규모에 따라 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 등 복잡한 권리 관계를 수반하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 가산디지털단지 인접: 주변 배후 수요 확보 가능성이 있어 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지 지분까지 취득할 수 있어 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 353,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(33.87㎡) 신축 다세대주택의 최근 매매가가 29,300만원인 점을 감안할 때, 본건(32.50㎡, 2021년식)의 적정 시세는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 범위로 추정됩니다.

자료상 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미기재 리스크가 매우 크므로, 이 부분을 충분히 할인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.