나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13677 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 '당서초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '영등포구청역' 및 '당산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제7층 제702호로서, 사용승인일: 2021.06.22. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰 및 감정평가전례 등을 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13677 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 259,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

토지지분: 10.5776㎡ (약 3.20평)

건물면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

건물지분: 16.95㎡ (약 5.13평)

1.3. 건물 정보

건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물

사용승인일: 2021년 06월 22일

해당 호수: 제7층 제702호 (총 24세대 중 하나)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동4가에 위치하며, 인근에 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. '당서초등학교'가 남측 인근에 소재합니다.

2.2. 교통상황

지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '영등포구청역'과 2호선 및 9호선 환승역인 '당산역'을 이용할 수 있는 트리플 역세권에 위치하여 교통 환경은 양호한 편입니다. 차량으로의 접근도 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 강서세무서장의 압류 (접수일자: 2023-04-06)입니다. 본 건의 경매개시결정등기(채권자: 주택도시보증공사) 외 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: WANGYUWEI

보증금: 0원

전입일자: 2024-07-14

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(구예림)

보증금: 275,000,000원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

총 인수 보증금: 0원

3.3. 임차인 관련 주의사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 특별한 매각 조건이 존재합니다. 임차인 구예림 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 당산동4가 일대는 오피스텔, 주거시설 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 지하철역 인근으로 상권이 발달해 있습니다. 영등포구청역과 당산역 주변의 편리한 교통과 더불어 코스트코, 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트와 백화점, 쇼핑몰이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 쇼핑: 코스트코 양평점, 롯데마트 양평점, 홈플러스 익스프레스 당산점, 신세계백화점 타임스퀘어, 롯데백화점 영등포점, IFC몰 등

* 의료: 한림대 한강 성심병원, 여의도 성모병원, 이대 목동병원 등

* 교육: 서울당서초등학교가 인근에 위치하며, 당산서중학교, 선유고등학교 등 교육시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 개발 계획

당산역 인근에서 42층 규모의 초고층 복합주거시설 개발이 추진 중에 있습니다. 이 개발에는 공영수영장, 우리동네키움센터 등 주민 편의시설과 녹화 공간이 포함될 예정이며, 지역의 랜드마크로 기대됩니다. 서부간선도로 지하화 사업 등도 진행 중입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특수 물건 정보

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특수 조건이 있습니다. 이는 매각 조건에 명시된 대로 포기 조건이 충족될 경우 인수되는 보증금은 없습니다.

5.2. 현황 및 공부상 차이

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황상 주거용으로 사용 중일 수 있습니다. 이는 실제 점유 및 사용 현황 확인 시 중요한 부분입니다.

5.3. 토지이용계획 상 제한

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 등)이 물건지와 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 간혹 지역 개발 과정에서 주민 반대 등 민감한 이슈가 발생할 수 있으나, 현재로서는 혐오시설로 인한 직접적인 리스크는 없어 보입니다.

6. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 5, 9호선 환승역이 인접하여 서울 시내 이동이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 노후화가 적습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 백화점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 개발 호재: 인근 지역의 대규모 복합시설 개발 및 도로 지하화 사업 등 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 명확한 매각 조건으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동4가의 트리플 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다. 우수한 교통 및 생활 인프라, 그리고 인근의 개발 호재를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승이 기대됩니다. 특히, 임차인 보증금 인수 조건이 명확하여 권리 분석상의 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 오피스텔의 경우 주거용으로 사용 시 세금 및 법적 검토가 필요할 수 있으며, 소형 면적임을 고려하여 타겟 수요층을 명확히 설정하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 259,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 전용면적 기준 약 1.9억 원에서 3.5억 원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 해당 물건은 전용면적 16.95㎡ (약 5.13평)으로 작은 면적에 해당하며, 2026년 7월 기준 당근부동산에 올라온 28.63㎡ 오피스텔이 3.5억 원, 34.88㎡ 오피스텔이 1.95억 원에 매물로 나와 있는 것을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추정 입찰가 범위 : 230,000,000원 ~ 270,000,000원

이는 시세 동향, 경매 경쟁률, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려한 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.