나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13685 [1] 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "치현초등학교" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "방화역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2022.01.14자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대)주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보 호구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트, 연립 다세대. 지정기 간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래 계약에 관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~ 2026.12.31)<추가기재>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경13685 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 319-3, 제이투리더스 제6층 제601호

용도: 공동주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

토지 면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평) - 전용면적

감정가: 365,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축년도 (사용승인일): 2022년 1월 14일

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 601호

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

서울특별시 강서구 방화동 소재 "치현초등학교" 북동측에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "방화역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태:

토지는 사다리형으로, 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태:

본건 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다. 공항 인근으로 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 경남신용보증재단의 가압류(채권액 금5,202,242원)입니다.

등기부 현황:

소유권보존, 소유권이전 등기들이 존재하며, 그 외 가압류, 주택임차권, 강제경매 등기 등이 등기되어 있습니다.

인수되는 권리:

등기부상 모든 권리(가압류, 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

채무 총액:

등기부채권 총액은 약 420,202,242원입니다.

임차인 현황:

임차인: 임아름 (주택도시보증공사)

보증금: 415,000,000원

전입일자: 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 1월 27일

대항력: 없음

특이사항:

본건 매각은 임차인 임아름 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본건은 방화동의 주거지역에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권 규모 및 성장성:

지역 내 주거 중심의 상권으로, 대규모 상업시설보다는 소규모 상가 및 서비스 시설 위주로 형성되어 있습니다. 다만, 공항 종사자 등 유동인구를 고려한 상권 특성도 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 치현초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 방화역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

* 기타: 주택가 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경:

아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건:

매각 조건에 따라 임차인(또는 HUG)이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기해야 하므로, 이 절차가 원활히 진행되는지 확인이 필요합니다. 조건 미충족 시 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

공항 관련 규제:

김포공항과 인접하여 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되므로, 소음이나 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정:

외국인, 단독/다가구/연립/다세대 주택 용도의 경우 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주택임차권 등기 말소 조건:

임차인의 대항력이 없음에도 불구하고, 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 하는 등기 말소 조건이 매각의 효력 발생 요건일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 1월에 사용 승인된 비교적 신축급의 다세대주택입니다. 지하철 5호선 방화역 역세권에 위치하며, 전용면적 약 9평의 소형 주거 공간으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 깨끗한 편이나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 복잡한 매각 조건을 수반합니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 매수인의 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

감정가 365,000,000원 대비 유사 면적, 유사 연식의 최근 실거래가가 약 210,000,000원 수준으로 파악되어, 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 본건만의 특수성을 반영한 결과일 수 있으나, 입찰 시 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생률이 낮고 관리가 용이합니다.

* 소형 평형: 전용면적 약 9평으로 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 소형 주택입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 방화역 이용이 편리한 위치로, 출퇴근이 용이한 장점이 있습니다.

* 매각 조건 활용: 임차인 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건 충족 시, 인수되는 보증금 없이 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(29.82㎡)의 2015년식 다세대주택(리츠펠리스)이 2026년 5월 210,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2022년식으로 더 신축이며, 6층으로 5층보다 유리한 조건을 가지고 있어, 현 시세는 최소 210,000,000원 이상으로 평가할 수 있습니다.

경매 예상 입찰가:

감정가(365,000,000원) 대비 시세(약 210,000,000원 이상)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 다만, 복잡한 매각 조건 및 권리 분석에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

현 시세 및 감정가, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 잠재적 리스크와 시장 상황을 감안한 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.