나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13615 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(루 미힐스 제3층 제301호)로서 주위는 동류형의 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 마을버스정류장 및 원거리에 지하철 2호선, 5호선 환 승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2021.11.25.) 외 벽 : 파벽돌 쌓기 및 외장석재 붙임 마감 등 창 호 : 새시이중창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용중입니다. (후첨 "건물이용 및 임대상황" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 완경사지에 위치한 2필일단의 세장형의 토지로 도시혈생 활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1., 2. 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 수평표면구역(수 평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13615 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

* 토지지분: 20.019㎡ (약 6.06평)

* 건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 건물지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 루미힐스

* 건축년도: 2021.11.25. (사용승인일)

* 층: 3층

* 전용면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 동류형의 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하고 원거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13615)

* 등기부현황:

* 소유권보존 (갑1): 신택철 외 2명 (2021.11.30 접수)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 김완중 (2022.04.14 접수, 매매, 말소)

* 주택임차권 (을3): 고민정 (2023.10.04 접수, 보증금 320,000,000원, 말소) - 전입일자: 2022.04.05, 확정일자: 2022.03.10

* 강제경매 (갑3): 주택도시보증공사 (2025.12.01 접수, 보증금 320,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(고 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-05

* 확정일자: 2022-03-10

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-16

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-13

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통 편의성: 인근 마을버스 정류장 및 원거리에 위치한 지하철 까치산역 이용이 가능하여 교통은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 2021년 11월 25일에 사용 승인된 도시형생활주택입니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 옥내소화전, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 신곡초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (신 ) 및 (이 ) 관련: 두 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임대차 관계의 명확성을 해치고, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하므로 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 0원으로 명시되었더라도 주의 필요합니다.

* HUG 관련 조건 및 임차권 등기 관련: 주택도시보증공사(고 )의 임차권이 등기부상 말소 예정이나, "HUG 인수조건 변경", "대항력있는 임차인", "선순위임차권" 등의 특이사항과 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 주의사항이 존재합니다. 이는 HUG 관련 보증금 처리에 대한 조건부 매각임을 시사하며, 관련 절차 및 명확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 건축물 관련 규제: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 요약: 본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동에 위치하고 있습니다.

* 주요 쟁점: 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인들의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리 관계입니다. 비록 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이라 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금(0원)과 HUG 관련 명시된 조건(포기 조건 매각)은 입찰 전 철저한 분석과 현장 확인을 통해 잠재적 위험을 파악해야 합니다.

* 권리 분석 시 유의사항: 등기부상 임차권이 말소 예정으로 표기되어 있으나, "선순위임차권" 등의 문구와 조건부 매각 내용은 상충될 수 있는 부분이므로, 법률 전문가와 함께 권리 분석 자료를 다시 한번 정밀하게 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 비용 발생 가능성이 적고, 향후 가치 유지 및 상승에 유리합니다.

* 시세 대비 잠재력: 복잡한 권리 관계와 특수 물건 정보로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 위험 요소 해소 시: 임차인 문제 및 HUG 관련 조건이 명확하게 해소될 경우, 안정적인 주거용 부동산으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/전월세 정보는 본건과 다른 건물의 사례입니다. 'M펠리체(830-5)'(2018년 건축, 37.05㎡)가 2026년 5월 30,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 29.82㎡(약 9.02평)로, 건축 연도(2021년)가 더 신축이고 면적이 조금 작습니다. 이를 감안할 때, 주변 시세는 3억원 내외로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

* 감정가 321,000,000원에서 보수적으로 접근합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이며, HUG 관련 조건이 포기 조건 매각이라는 점은 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 높입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 2명의 존재와 HUG 관련 특수 물건 정보는 명도 및 법적 절차에 따른 리스크와 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제안 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원 (감정가 대비 약 84% ~ 90%)

* 이 입찰가는 신축 연식과 주변 시세를 반영하되, 잠재적 리스크와 명도 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.