나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13689 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2022.07.29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지의 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13689 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 822-3 케이씨타운 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물지분: 26.18㎡ (약 7.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2022년 7월 29일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 대상 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(등기부상 갑3)이 말소기준권리입니다.

등기부현황:

* 소유권보존: 김민곤 외 2명 (2022.08.02)

* 공유자전원지분전부이전: 최용진 (2023.04.27, 매매) - 말소됨

* 주택임차권: 김지연 (2024.12.20, 임차금액 387,000,000원, 전입 2023.04.18, 확정 2023.03.30) - 매각 조건에 따라 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.04, 채권액 387,000,000원) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 김지연)

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 18일

* 확정일자: 2023년 3월 30일

* 배당신고일자: 2024년 12월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각. 본 임차인의 권리는 매각 조건으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 양지원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 15일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 전입일자가 현재 시점(2026년 7월)보다 미래인 2025년 9월로 기재된 특이사항은 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 신정초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 수요를 잠재적으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 교육시설: 북동측 인근에 신정초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 처리: 본 건 매각은 임차인 김지연(주택도시보증공사)이 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(양지원): 양지원 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 전입일자가 미래 시점으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 실제 권리 관계 및 점유 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구 및 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물이며, 초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 임차권 처리 조건과 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심이므로, 이 부분에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 최신 건축 연도를 자랑합니다.

* 우수한 교육 환경: 신정초등학교가 인접하여 교육 여건이 뛰어납니다.

* HUG 조건 명확화 시 리스크 감소: HUG의 권리 포기 조건이 명확하게 이행된다면, 임차인 관련 부담이 최소화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 343,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 신축 연도(2018년)의 다세대주택(37.05㎡, 약 11.2평)이 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 시세를 산정하면 약 2,680만원/평입니다.

* 본건 건물 면적(26.18㎡, 약 7.92평)에 위 비교 사례의 평당 단가를 적용할 경우, 예상 시세는 약 212,400,000원 수준입니다.

종합적 판단 및 예상 입찰가:

본건의 감정가는 약 343,000,000원으로, 건물 면적 대비 주변 시세(약 2.1억 원)보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. HUG의 임차보증금 3억 8,700만원에 대한 권리 포기 조건이 매각의 전제 조건이므로, 해당 조건이 원만히 이행된다는 가정 하에 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 양지원 씨의 권리 관계도 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

위 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 240,000,000원 ~ 275,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. HUG와의 조건 협의 결과 및 임차인 관련 최종 확인 사항에 따라 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.