나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13698 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제6층 제601호로서(사용승인일:2022.03.11), 외벽 : 타일붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터 내외, 북동측으로 약 2~3미터 내외의 도로(일부 계단임)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요 망), 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간:2024년 9월 10일~2029년 9월9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13698 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 상세정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13698 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 주거 지역 내에 위치하여 일반적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 도로: 본건 남동측으로 약 6미터, 북동측으로 약 2~3미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 선순위 임차권 존재: 주택도시보증공사(정다정)가 339,000,000원의 보증금으로 임차하고 있습니다. 전입일자는 2022년 4월 29일, 확정일자는 2022년 4월 12일입니다.

* 대항력: 임차인 정다정은 대항력이 없습니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13698) 등기부채권 총액은 339,000,000원이며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 아래 주의사항 참조)

* 인수 조건: 임차인 정다정 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 즉, 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축 연도: 본건 건물(더원)은 2022년 3월 11일에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 인근 실거래가:

* 2026년 5월, 2018년 건축된 37.05㎡ 면적의 다세대주택이 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 810만원)

* 2026년 5월, 2000년 건축된 53.84㎡ 면적의 다세대주택이 255,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 470만원)

* 2026년 5월, 1995년 건축된 41.32㎡ 면적의 다세대주택이 169,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 410만원)

* 시세 분석: 본건은 24.90㎡ 면적에 2022년 신축으로, 감정가는 303,000,000원(평당 약 1,217만원)입니다. 인근 신축(2018년) 건물의 거래 사례(평당 약 810만원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 신축 연도를 감안하면 추가적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제6층 중 제601호이며, 2022년 3월 11일 사용 승인되었습니다.

* 내부 이용: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수, 도시가스, 주차장, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 2필지 일단의 장방형 토지 위에 건물이 건축되었습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 격차: 인근 신축 건물의 시세와 비교 시, 감정가(평당 약 1,217만원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (인근 2018년식 37.05㎡ 면적 거래가 평당 약 810만원)

* 토지이용계획: 다수의 용도지역 및 지구, 구역 지정으로 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2024.09.10~2029.09.09, 2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)을 확인해야 합니다.

* 임차인 권리 포기 조건: 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건부 매각이므로, 계약 시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 건물을 갖추고 있습니다. 특히 선순위 임차권이 존재하나 대항력이 없으며, 매각 조건상 임차보증금 인수 의무가 없어 권리 분석상 부담이 적습니다. 다만, 인근 유사 건물의 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점은 유의할 필요가 있습니다. 신축 건물이라는 장점과 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리상 안전: 대항력 없는 임차인 및 보증금 인수 의무 없음으로 권리상 매우 안전합니다.

* 도시형 생활주택: 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주택 수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

* 강서구청 인근: 행정 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가(303,000,000원) 대비 약 82% 수준이며, 신축 건물의 가치를 반영하되 인근 거래 사례의 평당 가격을 감안한 보수적인 접근입니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

[참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 전문가와 상의하시기 바랍니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.