나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13661 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-149 아나6 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서쪽 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 3층 301호로서, (사용승인일: 2022.05.19) 외벽 : 석재붙임 등마감 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 '호별배치도' 및 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13661 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 102-149 아나6 제3층 제301호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

355,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 구분건물 정보

건물명: ANA6 (아나6)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 3층 301호

사용승인일: 2022년 05월 19일

건물 총 면적: 611.83㎡

토지 총 면적: 334.97㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서쪽 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 또한 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 약 4m 포장도로와 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이청화)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 13일

확정일자: 2022년 08월 30일

배당신고일자: 2023년 11월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 임차인: 정재용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 18일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고:

3.2. 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (이청화), 299,000,000원, 접수일자 2023-11-15, 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사), 299,000,000원, 접수일자 2025-12-03, 말소기준권리

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 관련 주의사항

매각으로 인해 임차인 이청화 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 공동주택, 단독주택과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 화곡역 인근의 상권을 이용할 수 있음.

4.2. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 공항 관련 보호지구 및 제한구역에 해당하므로 소음이나 고도 제한 등 간접적인 영향을 고려할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 2022년 5월 19일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)임. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 마감 등임.

5.2. 내부 상태

도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 편의 시설

인근에 화곡역이 소재하며, 대중교통 이용이 편리함. 또한, 주변 지역은 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 문제

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항 및 대항력 있는 임차인(정재용) 존재, 그리고 이청화 임차인 관련 보증금 반환청구권 포기 조건은 거래 시 반드시 확인해야 할 중요 사항임. 특히, 이청화 임차인의 보증금 299,000,000원이 매각으로 인해 소멸되는지 여부와 정재용 임차인의 실제 거주 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 재건축 시 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 신축급 도시형생활주택으로, 화곡역 인근의 편리한 교통망과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 HUG 관련 복잡한 권리관계 및 임차인 관련 조건, 그리고 공항 관련 지역 제한은 경매 참여 시 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 특히, 임차인 이청화 관련 보증금 299,000,000원에 대한 매수인의 인수 의무가 없다는 점은 긍정적이나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 서울 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* HUG 관련 명확한 조건: 임차인 보증금 미인수 조건은 매수인의 부담을 줄여주는 요소임.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 결과, 본건의 감정가(355,000,000원)는 주변 유사 물건의 실거래가 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 특히, 최근 매매 사례 중 2018년식 37.05㎡ 물건이 300,000,000원에 거래된 점과 비교했을 때, 본건의 면적(27.66㎡) 대비 감정가는 높은 편입니다.

다만, 본건은 2022년식으로 신축 연차가 더 짧다는 장점이 있습니다. HUG 관련 복잡한 조건과 임차인 명도 리스크, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 격차를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가의 약 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.