나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13656 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인근에 지하철역(까치산역/2호선, 5호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물 중, 본건은 제5층 제502호로서 (사용승인일:2021.07.13), 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 장방형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13656 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제5층 제502호

토지 위치: 서울특별시 강서구 강서로16길 44-9 (화곡동)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

감정가: 320,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 17.85㎡ (약 5.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제5층 제502호

사용승인일: 2021년 07월 13일

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 동측 인근에 위치합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 출입도 용이합니다.

2.2. 주변 환경

본건 주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

말소기준권리: 남부천세무서장의 압류 (등기구분: 갑5)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김정미)

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-23

* 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 의미하며, 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나, 이러한 조건이 정확히 이행되는지 여부는 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대중교통 접근성이 좋아 배후 수요 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재합니다.

* 건물설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물상태: 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 관리가 비교적 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건 이행 여부: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 매각의 중요한 요소입니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 임차보증금 반환 의무가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 해당하므로, 향후 재건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 2천만원이며, 임차인 관련 조건으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 조건의 정확한 이행 여부 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 편리한 교통: 까치산역(2,5호선) 인근에 위치하여 도보 이용이 가능합니다.

* HUG 인수조건: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로, 인수되는 보증금이 없어 투자 리스크가 감소될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식 및 면적대의 다세대주택이 3억원 내외에서 거래된 사례가 있습니다. 본건은 신축 연식(2021년)이 장점이나, 건물 면적(29.95㎡)이 상대적으로 작습니다.

감정가 320,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행될 경우, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰 상황을 고려하여 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 권리 분석 내용을 재확인하고, 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.