나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13646 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동 소재 관악고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택 및 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 지하철5호선 양평역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건중 4층 404호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약30m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,도로(접함),가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역,교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제한지역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(2025.10.15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31), 건축선.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13646 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제4층 제404호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

* 건물면적: 24.11㎡ (약 7.30평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1, 한경렉스플레이스 제4층 제404호

* 주변 환경: 관악고등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 상업 업무시설이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치합니다. 북동측 인근에는 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 북측으로 약 30m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2023-08-02 접수)입니다.

* 등기부상 권리관계:

* 소유권보존: 안순례 (2021-03-23)

* 소유권이전: 김옥순 (2021-07-02, 매매)

* 주택임차권: 위경희 (2021-07-02, 보증금 278,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-02, 확정 2021-06-16)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2023-08-02, 채권액 278,000,000원, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (위*)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-02

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 위*의 주택임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 따라서 매수인은 인수하는 부담 없이 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상 확인되지 않아 추가 확인 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 지하철 5호선 양평역이라는 교통 요충지와 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 좋습니다.

* 오피스텔로서 업무시설이 혼재된 지역의 특성상, 1인 가구 직장인 수요를 흡수할 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 주변 오피스텔의 공실률, 임대료 수준, 경쟁 물건 등에 대한 심층적인 조사가 상권 가치 평가에 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변시설: 관악고등학교가 인접해 있으며, 주거단지와 상업/업무시설이 복합적으로 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 권리관계 확인 및 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 관련 조건: 임차인 위* 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 명도 관련 부담을 줄여주는 긍정적 요인이지만, 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 준공업지역으로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 및 (아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 양평동2가, 지하철 5호선 양평역 인근에 위치한 오피스텔입니다.

* 작은 면적(전용 약 7.3평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 매각 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 다만, HUG 관련 조건 변경, 공동담보, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 전 반드시 추가 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 양평역 역세권의 입지적 장점.

* 임차인의 대항력이 없어 매수인의 명도 부담이 최소화됨.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담 및 운영 관리가 용이할 수 있음.

* 양평동 지역의 잠재적인 도시 개발 및 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 감정가는 280,000,000원이며, 이는 유사 면적(24.11㎡, 약 7.3평) 오피스텔의 최근 매매 및 경매 시장에서 형성되는 가격 범위(약 2억 5천만원 ~ 3억 2천만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

* 제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력이 없고, 보증금 관련 청구권 포기 조건이 있어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 사항은 추가 확인이 필요하나, 현재로서는 명확한 가격 하락 요인으로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하나, 통상적인 오피스텔의 용도대로 사용 및 거래하는 데 큰 문제가 없는 범위 내에서 지정된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 본 건의 경우, 매각으로 인해 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 280,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 범위에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하인 260,000,000원에서 시작하여, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 290,000,000원 내외까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 상세한 현장 조사, 주변 시세 재확인, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추정 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.