나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13666 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘우장초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선"화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2021.08.31.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한구역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.∼2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13666 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제7층 제702호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 42.44㎡ (약 12.84평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제702호

* 사용승인일: 2021년 08월 31일

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 370,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 소멸 권리

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 매각으로 인해 전부 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시외 물건 없음)

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (이인혁)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 04일

* 배당신고일자: 2023년 09월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 이인혁 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 말소기준권리

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 02월 07일)

* 등기부채권 총액: 370,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 이마트에브리데이 화곡동점, 홈플러스익스프레스 화곡2점 등 근린생활시설이 위치해 있습니다.

4.2. 혐오 시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 관련 자료 검색 결과, 주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 근린생활시설, 마트 등이 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

* 서울우장초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

* 본건은 임차인 이인혁 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 계약 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 용도 외 사용 (주거용)

* 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 주택 관련 세금, 규제, 또는 매각 시 주택 수 포함 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획법 및 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다. 토지이용계획 확인원을 통해 세부적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로, 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며 지하철 5호선 화곡역 역세권에 자리 잡고 있어 교통이 편리합니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라도 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 3억 7천만원이며, 현재 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 임차인 관련 특이 조건(HUG 인수조건 변경 및 보증금반환청구권 포기)으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현황 주거용으로 사용 중인 점과 다수의 토지이용제한사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 5호선 화곡역을 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 임차인 관련하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 비교적 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 입지의 화곡동 일대 오피스텔 매매 시세를 분석한 결과, 신축 또는 준신축 오피스텔의 경우 전용면적 40㎡ 내외의 매물이 3억 5천만원에서 4억 5천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 2021년에 사용승인된 서호가오피스텔의 경우, 2025년 11월 기준 17평(전용 12평) 물건이 3억 5400만원부터, 19평(전용 13평) 물건이 3억 6600만원부터 경매 진행 예정이거나, 18평(전용 12평) 물건이 3억 7000만원으로 나와 있어 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가 3억 7천만원은 주변 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 370,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 현황 주거용 사용으로 인한 추후 세금 부담이나, 토지이용계획상 제한사항 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현재 시세 및 유사 물건의 경매 진행 상황을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.