나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13556 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-44 행운빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 개봉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선 개봉역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 주거용 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면){공항시설법}, 교육환경 보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)[교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위 탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13556 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-44 행운빌 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 145,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건물면적: 16.33㎡ (약 4.94평)

* 토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

* 건물 신축 연도: 2020년경 (사용승인일 2020.07.24)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 (HUG 인수조건 변경)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 개봉초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 개봉역 및 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 P.V.C샷시 등으로 마감되었습니다.

* 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 내부 설비로는 엘리베이터, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 대체로 사다리형 평지로 주거용 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 도기석 (2020.09.08)

* 주택임차권: 정은진 (187,000,000원, 2021.10.19 확정, 2021.11.19 전입) - 말소 대상

* 소유권이전: 김승준 (2021.12.09)

* 압류: 충청남도교육감 (2022.11.30) - 말소 기준 권리, 말소 대상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (187,000,000원, 2025.11.27) - 말소 대상

* 총 등기부채권액: 187,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 정은진)

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정은진 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본 건 경매는 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

* 말소기준권리(갑3: 압류)보다 후순위인 주택임차권(을1) 및 강제경매(갑4)는 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 임차인 정은진은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각이므로 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금을 인수할 가능성은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주거지역에 위치하며, 주변에는 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 밀집 지역 특유의 조용한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 인근에 개봉초등학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 주변 소규모 상가 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 개봉역을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인(정 )은 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특수 조건이 존재합니다. 매각물건명세서의 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획상 2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차를 확인해야 합니다 (현재 기준 2025.10.20~2026.12.31 (아파트용), 2025.8.26~2026.8.25 (외국인 등)).

6.3. 기타 리스크

* 집합건축물대장 현황도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 주변의 다른 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축이며 개봉역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 물건입니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경으로 인한 특수 조건이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

* 감정가는 1억 4,500만원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 자료 분석 시 시세와 다소 괴리가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 개봉역 역세권 입지로 향후 교통망 개선 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2020년경)로, 노후된 주변 건물 대비 경쟁력이 있습니다.

* 작은 면적(16.33㎡)의 소형 주택으로 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 한 투자 또는 실거주용으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 개봉동 일대 다세대주택의 가격은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 시세 편차가 크게 나타났습니다.

* 2026년 3월 거래된 44.64㎡(3층) 다세대가 1억 7,500만원 (약 392만원/㎡)에 거래되었으며, 72.48㎡(4층) 다세대는 2억 2,000만원 (약 303만원/㎡)에 거래되었습니다. 1986년식 53.37㎡(1층) 다세대는 1억원 (약 187만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 16.33㎡(약 4.94평)이며, 감정가는 1억 4,500만원(약 888만원/㎡)입니다.

* 분석된 주변 시세(약 187만원/㎡ ~ 392만원/㎡)와 비교 시, 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 최근 거래된 유사 면적 및 신축 연도의 직접적인 비교 사례는 부족하지만, 가장 유사하다고 볼 수 있는 3.92백만원/㎡의 시세를 본건 면적에 적용 시 약 6,400만원 수준의 시세가 산출됩니다.

* 본건의 경우, 임차인 보증금(1.87억원)이 감정가(1.45억원)보다 높고, 대항력 있는 임차인이 없으며 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 인수할 보증금은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 임차인 관련 특수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 분석 결과를 바탕으로, 감정가의 약 52% 수준인 7,500만원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준이며, 향후 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 조정이 필요합니다.

* 다만, 본 물건은 내부 상태 및 정확한 시세 재확인이 필수적이므로, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 지역에서 혐오 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.