나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13670 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 당산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 선유도역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상 14층 건물 내 제5층 제504호로 외벽 : 석재붙임 마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 난방설비, 소화설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제5층 제504호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13670 (1)

감정가: 355,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중)

건축연도: 2021년 (사용승인일 2021.01.29)

1.2. 토지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제5층 제504호

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트(건축법 시행령 별표1), 지정기간 2025.10.20~2026.12.31)

건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평) (전유면적 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제5층 제504호

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 난방설비, 소화설비 등

2.

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 양평동 소재 당산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 선유도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.

1.4. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 경매개시결정: 서울남부지방법원 2025타경13670, 강제경매, 채권액 345,000,000원, 접수일자 2025-12-03.

* 말소기준권리: (주)에스비아이저축은행의 가압류 (접수일자 2023-11-08).

* 말소예상권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 시점에 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. (예: 주택도시보증공사의 강제경매, 도봉세무서장 및 중구(서울특별시)의 압류, 주택임차권 등).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 345,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-12, 확정일자 2022-07-28.

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 임차인 김 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4.

1.5. 상권분석

* 본 물건이 위치한 영등포구 양평동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 최근 신축 오피스텔들의 공급이 이루어지고 있습니다.

* 인근에 지하철 9호선 선유도역이 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 임대수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 당산초등학교, 양평중학교, 문래중학교, 양화중학교 등 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 선유도역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 조건부 매각: 임차인이 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각됨에 따라, 낙찰자는 해당 조건을 이행해야 합니다. (다만, 인수 보증금은 0원입니다.)

* 주거용 오피스텔: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 향후 용도 변경 시 관련 규제나 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 다양한 도시계획법규 및 제한사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등의 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구에 위치한 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 관련 특별 조건이 명확하여 명도 및 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 현황 주거용으로 사용되고 있어 실제 수요층 확보가 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 다양한 규제와 임차인 조건부 매각 관련 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8.

1.9. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 9호선 선유도역 인근으로 서울 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 내부 시설 및 관리가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대수익 기대: 주거용 오피스텔로서 실수요자들의 선호도가 높으며, 임대 시장에서의 안정적인 임대수익도 기대해 볼 수 있습니다.

9.

1.10. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2025년 7월 35,400만원, 2025년 7월 34,113만원) 및 감정가(35,500만원)를 고려할 때, 본 건물의 적정 가치는 3억 4천만원대에서 3억 6천만원대 수준으로 판단됩니다. 인수 보증금이 없으므로, 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 350,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.