나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13594 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 2 · 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제706호로서, (사용승인일 : 2019.04.05.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 5m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13594 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제7층 제706호

건물명: 미리내오피스텔

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

건축년도: 2019년 04월 05일 (사용승인일)

층수: 7층 (총 9층)

토지면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.714000000000001㎡ (약 2.33평)

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 수도권 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 5m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-12-01)입니다.

* 권리사항:

* 소유권보존등기: 성은아 외 2명

* 공유자전원지분전부이전등기: 김원유

* 주택임차권 (을1): 권리자 김오환, 금액 183,700,000원. 전입일자 2019-06-26, 확정일자 2019-05-28. 배당신고일자 2023-07-27. 이 권리는 매각으로 말소될 예정입니다.

* 강제경매 (갑3): 채권자 주택도시보증공사, 금액 183,700,000원. 본 건의 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: K *V (KHANOLEGEVGENEVICH)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-01

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 대항력을 보유하고 있는 점은 주의가 필요합니다. 전입일자가 경매개시결정일자보다 늦어 법적 판단이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: O *A (OSSENMUKALEXANDRA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-21

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 대항력을 보유하고 있는 점은 주의가 필요합니다. 전입일자가 경매개시결정일자보다 늦어 법적 판단이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김오환)

* 보증금: 183,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-26

* 확정일자: 2019-05-28

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 말소되는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각 조건: 임차인 김오환 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 인근에 주민센터가 위치하고 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수도권 지하철 2·5호선 "까치산역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 수도권 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: KHANOLEGEVGENEVICH, OSSENMUKALEXANDRA 두 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 특히, 이들의 전입일자(2025-08-01, 2025-08-21)가 본 경매 사건의 강제경매개시결정일자(2025-12-01)보다 늦음에도 불구하고 대항력을 갖춘 것으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 법적 효력 유무 및 보증금/차임 미상의 금액에 대한 추가적인 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 상이: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 본 건은 HUG의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 명도 진행 시 HUG 측과의 협의 내용은 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년 준공된 미리내오피스텔 7층 706호입니다. 신축 건물로서 양호한 상태를 유지하고 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계상 HUG의 강제경매가 말소기준권리가 되며, HUG의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되어 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 두 명의 임차인(보증금/차임 0원) 존재는 매우 이례적이며, 이들의 법적 지위와 실제 인수 또는 명도 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 불확실성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 편리한 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거용 활용 가능성: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 주택 시장의 수요를 고려한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계 (조건 충족 시): HUG의 보증금반환청구권 포기 조건이 이행될 경우, 매수인에게 추가적인 채무 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

최근 매매 사례 분석 (미리내오피스텔, 동일 지번):

* 2024년 7월 19일: 120,000,000원 (전용면적 19.69㎡)

* 2025년 4월 10일: 100,000,000원 (전용면적 19.69㎡)

* 2025년 4월 7일: 160,600,000원 (전용면적 19.69㎡)

위 매매 사례(19.69㎡ 기준)의 평당가(m²당)는 약 5,078,710원 ~ 8,156,424원 수준입니다.

본건의 건물면적은 26.90㎡이므로, 이를 적용한 예상 시세 범위는 약 136,610,159원 ~ 219,407,797원입니다.

감정가 237,000,000원은 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

본건은 대항력 있는 임차인 2명의 존재 및 보증금/차임 미상이라는 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근과 함께 시장 상황 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 190,000,000원 (1억 6천만원 ~ 1억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.