나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13609 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제2층 제203호 연립주택 경매

서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 더숨153, 제104동 제2층 제203호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경13609(서울남부지방법원 경매4계). 감정가 261,000,000원, 최저가 208,800,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 13609 [1]
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제2층 제203호
도로명주소	서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 더숨153, 제104동 제2층 제203호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.19
관할법원	서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334)
이용제한	대공방어협조구역, (저촉)상대보호구역, 상대보호구역, (접함)준보전산지, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제2층 제203호 연립주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.84㎡ (3.88평)
건물면적	15.16㎡ (4.59평)

금액

감정가	261,000,000원
최저가	208,800,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	20,880,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.20	261,000,000원	유찰
2차	2026.08.19	208,800,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 &apos;화원중학교&apos; 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 화곡역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕 6층건 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태: 현황 도시형생활주택으로 이용 중임.(후첨 &apos;건물개황도&apos; 참조)
설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형 완경사지 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 단지 동측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13609 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제2층 제203호

건물명: 더숨153

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2020년~2021년경 (사용승인일 2021년 07월 15일)

총 층수: 6층 중 해당 층 2층

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕

건물 면적: 15.16㎡ (약 4.59평)

건물 지분: 15.16㎡ (약 4.59평)

토지 면적: 12.84㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.84㎡ (약 3.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 261,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 동측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세

물건명세서 상 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 문수혁 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (문수혁)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-21

확정일자: 2021-12-23

배당신고일자: 2023-10-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 현재까지의 권리변동 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 주택임차권 (을1): 문수혁, 보증금 260,000,000원, 말소 예정, 전입 2022-01-21, 확정 2021-12-23

* 공유자전원지분전부이전 (갑5): 문지우 (매매)

* 압류 (갑6): 영등포세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 260,000,000원, 말소 예정

3.4. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류 (갑6)입니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 위 3.1. 매각물건명세의 임차인 관련 조건 준수 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 교통 접근성이 양호하며, 지역 내 유동인구 및 상업시설의 존재는 일반적인 주거 생활 편의성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 화원중학교가 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 위치합니다.

5.3. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소방 설비 및 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건 매각 조건에 따라 임차인 문수혁 및 주택도시보증공사가 임차보증금반환청구권을 포기하는 것이 매수조건입니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수하게 될 위험이 있습니다. (HUG 인수조건 변경)

6.2. 건물 상태 리스크

현장 확인 시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 외형 조사 및 건축물 현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 직접 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 도시지역 내 규제를 받습니다.

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

6.4. 주변 환경 리스크

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)에 포함되어 있어 김포공항 항공기 운항 경로상에 위치할 가능성이 있습니다. 이로 인해 항공기 소음 및 진동의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6천1백만원이며, 건물 면적은 15.16㎡로 소형 주거 공간입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이나, 가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사) 관련 조건부 매각으로, 임차인 보증금 반환 채무 승계 관련 조건이 명확히 명시되어 있습니다. 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 부분을 명확히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다. 내부 상태 미확인 및 공항 소음 가능성 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역(5호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 강서구 지역은 지속적인 개발 및 도시화로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 또는 투자용 소형 주택으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 261,000,000원입니다. 건물 전용면적 15.16㎡(약 4.59평) 대비 감정가는 약 17,216,000원/㎡로, 유사 지역의 신축 소형 주택 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

주요 리스크 요인으로 임차인 관련 조건부 매각(HUG 인수조건 변경)이 있으나, 해당 조건이 매수인에게 유리하게 작용될 경우(임차인 보증금반환청구권 포기 및 말소 조건 충족 시), 인수되는 임차보증금은 없다고 볼 수 있습니다.

종합적인 고려사항과 시장 상황, 그리고 본건의 특수 조건을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 90%~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

따라서 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 248,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 상세 조사 결과, 입찰 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다.1. 물건 기본정보