나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13602 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 소규모공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라지붕 지상 6층 건내 제2층 제201호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2020.04.10일 임) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로(후첨: "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수 설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서측으로 강서로18길의 아스팔포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 기호 1,2 토지는 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13602 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 278,000,000원

토지 면적: 18.07㎡ (약 5.47평)

건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OO

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

1.3. 권리 분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인: 유영철

* 임대차 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2020년 5월 22일

* 확정일자: 2020년 5월 1일

* 대항력: 있음

* 선순위 임차권: 을구 3번 주택임차권(보증금 230,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 갑3 압류(계양세무서장)입니다. 채권자 유OO은 임차인 유영철과 동일인으로 추정되며, 임차인이 강제 경매를 신청하였습니다. 임대차보증금 반환채권의 근질권자인 서울보증보험 주식회사가 배당요구를 하였고, 신청채권자(임차인)가 우선배당에 동의한 점은 보증금 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

1.4. 상권 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다. 2019년 준공된 "더원" 건물(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 21,600만원(2억 1,600만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 제곱미터당 약 1,081만원 수준입니다. 본건의 건물 면적 29.56㎡를 이 가격으로 환산 시, 약 3억 1,954만원의 시세가 추정됩니다. 다만, 본건의 감정가는 2억 7,800만원으로, 최근 실거래가와 감정가 사이에 차이가 존재합니다.

1.5. 생활 정보

대상 물건은 서울신정초등학교 인근에 위치하며, 주변은 주거 지역으로 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재하고 있습니다. 근린생활시설 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. "라움하우징" 건물은 2020년 4월 10일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 2층 201호입니다. 건물에는 위생설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 신청채권자(임차인)가 서울보증보험의 배당요구에 우선배당 동의한 점은 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 낮출 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)", "대공방어협조구역", "원추표면구역" 등에 해당하여 공항 관련 시설 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2020년)가 비교적 최신이며, 입지 및 생활 여건은 무난한 편입니다. 그러나 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크가 가장 중요하게 고려되어야 합니다. 감정가(2억 7,800만원)와 유사 물건의 실거래가(약 2억 1,600만원) 사이에 차이가 있으며, 인수되는 보증금액을 고려했을 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2020년)로 비교적 깔끔한 건물 상태 기대 가능.

* 서울신정초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재로, 인수되는 보증금을 고려한 매력적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 7,800만원이나, 유사 면적 및 연식의 "더원" 빌라(19.98㎡, 2019년 준공)가 2억 1,600만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 3억 1,954만원 (29.56㎡ * 10.81만원/㎡)으로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본건은 2억 3,000만원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 따라서 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 인수 보증금(2억 3,000만원)이 됩니다.

안정적인 투자 수익을 고려하여, 총 부담액이 추정 시장 가치(약 3억 1,954만원)를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

총 부담액 <= 추정 시장 가치

입찰가 + 230,000,000원 <= 319,540,000원

입찰가 <= 89,540,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원 내외로 제안합니다. 입찰 시에는 해당 금액에 인수 보증금 230,000,000원을 합산한 총 부담액(약 3억 2,000만원)을 최종적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.