나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13620 [1] 서울특별시 구로구 궁동 278-4 101정안하이츠 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 ‘수궁119안전센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 ‘101정안하이츠’ 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2017.02.08) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지{도시형생활주택(단지형다세대)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13620 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 278-4 101정안하이츠 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상6층 건물 중 5층 502호, 사용승인일 2017.02.08

* 감정가: 232,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

* 건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 구로구 궁동 소재 ‘수궁119안전센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택)로 이용 중입니다.

* 대상물건의 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.03.07)

* 매각으로 소멸되는 권리: 현재 등기부상 소유권보존, 공유자전부이전, 소유권이전, 압류, 가압류, 주택임차권 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수조건

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 ).

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본건은 임차인 윤 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 본건은 임차보증금 인수 부담이 없는 물건입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 해당 물건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 다양한 주택 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 확보되어 있습니다.

* 지역 주민을 위한 편의시설 및 상가들이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있으나, '교육환경보호구역'에 해당하므로 교육청에 확인이 필요합니다.

* 공공시설: '수궁119안전센터'가 인근에 위치하여 안전 관련 인프라 이용이 용이합니다.

* 녹지: 주변에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로1류, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 포기 조건: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 매각되는 점은 긍정적이나, 명도 관련 절차상 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물 사용승인일: 2017.02.08자로 비교적 신축 건물에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 상태 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 도시형생활주택으로, 준신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인과의 특약으로 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 점, 일부 토지이용 규제 사항 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 준신축 건물: 2017년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이합니다.

* 도심 접근성: 구로구 지역의 생활 인프라 및 교통망 이용이 편리합니다.

* 소액 투자 가능성: 소형 면적으로 상대적으로 낮은 투자 진입 장벽을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 232,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 금액은 0원입니다.

* 주변 최근 실거래가를 고려했을 때, 본건 면적(29.50㎡ / 약 8.92평) 대비 감정가가 다소 높게 산정된 측면이 있으나, 준신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준입니다.

* 경쟁 상황 및 낙찰가율 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 본건의 적정 예상 입찰가는 235,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.