나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13624 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-83 칭찬그린맨션 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아팥, 단독주택, 다세대주택 및 학교 등이 밀집한 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가는하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2002.06.18) 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 자체평탄화한 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 제시외건물㉠, 제시외건물㉡이 소재하고 있는바, 경매진행시 참고바랍니다.(후첨 "내부구조도" 참조) 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13624 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 231-83 칭찬그린맨션 제4층 제401호 (신주소: 서울특별시 양천구 목동중앙본로20길 51)

용도: 다세대주택

감정가: 290,830,000원

토지면적: 30.76㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.76㎡ (약 9.31평)

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.49㎡ (약 18.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 18.30㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2002년 6월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 학교 등이 밀집한 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매개시결정

본건은 서울남부지방법원 2025타경13624호로 강제경매가 개시되었습니다.

* 말소기준권리

등기부채권 총액은 275,000,000원입니다.

말소기준권리: 2023년 2월 9일 접수된 김양권 근저당권 (을9) 입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (개요는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김유빈)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-31

확정일자: 2020-07-21

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 본건 매각 시 주택임차권등기(을10)는 말소될 예정입니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-13

대항력: 없음

비고: 권리분석

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-05

확정일자: 2024-09-05

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 없음

비고: 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

4. 상권분석

* 주위 상권 특성

본건은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 학교 등이 밀집한 주거지대로서, 상권보다는 주거 환경 위주의 지역입니다.

* 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 기준 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026.05.01, 목동 646-25번지, 와이앤비(2022년 건축), 전용면적 25.97㎡, 4층, 매매가 265,000,000원 (약 3,373만원/평)

- 2026.05.01, 목동 324-172번지, 골든빌(2016년 건축), 전용면적 28.47㎡, 3층, 매매가 300,000,000원 (약 3,483만원/평)

- 2026.05.02, 목동 774-1번지, 궁전빌라(B동)(1986년 건축), 전용면적 36.63㎡, 2층, 매매가 190,000,000원 (약 1,714만원/평)

본건은 2002년 건축되었으며, 전용면적 59.49㎡ (약 18평)으로 비교 사례 중 가장 면적이 넓습니다.

건축 연도를 고려할 때, 구축(1986년 건축) 사례의 단가(약 1,714만원/평)를 적용하면 18평 * 1,714만원/평 = 약 30,852만원 수준으로, 감정가(29,083만원)와 유사한 가격대입니다.

최신 건축물의 높은 단가는 본건의 건축 연도를 감안하여 조정할 필요가 있습니다.

제시외 건물 면적 18.30㎡ (약 5.53평)을 고려하면 실제 활용 면적은 더 넓습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

서울양화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 주거밀집지역으로 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학군

서울양화초등학교와 인접해 있어 도보 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

본건 지상에 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 일괄매각 대상입니다.

* 임차인 관련 매각 조건

임차인 김유빈(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항은 낙찰자의 권리 관계나 인수에 영향을 줄 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.

* 건축 연도

2002년 준공으로 건물이 다소 노후화되었으며, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거지대에 소재하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 임차인들은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사(HUG) 임차인과의 특별한 매각 조건(보증금반환청구권 포기 등)이 명시되어 있어, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함 일괄매각 대상이며, 약 18.30㎡의 추가 면적이 존재합니다.

주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건축 연도가 2002년으로 다소 오래되었으나, 목동 지역의 선호도와 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목동 지역의 안정적인 주거 수요 및 입지 경쟁력.

* 서울양화초등학교 도보 통학 가능한 교육 환경.

* 제시외 건물 포함 일괄매각으로 인한 추가 활용 가능성.

* 특별 매각 조건(HUG 관련)을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,830,000원

인수 보증금 합계: 0원

주변 시세 분석 결과, 본건 전용면적 59.49㎡(약 18평)에 대해 구축 단가를 적용 시 약 30,852만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 290,830,000원으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

HUG 관련 임차인 보증금반환청구권 포기 조건이 이행될 경우, 추가 인수 부담은 없으나, 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

제시외 건물 면적을 고려하면 실질 가치가 더 있을 수 있습니다.

보수적으로 감정가 수준에서, 또는 약간의 하락 가능성을 고려한 입찰가를 추천합니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.