나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13573 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2022.02.10) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13573 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제6층 제601호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2022년 02월 10일

건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 360,000,000원

토지 지분: 21㎡

건물 지분: 29.91㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 지정기간(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일) 및 특정 대상자(외국인 등)에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기일: 2022년 03월 02일

강제경매개시결정 등기일(말소기준권리): 2025년 12월 01일 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 389,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

보증금: 389,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-05

확정일자: 2022-03-11

배당신고일자: 2023-11-28

대항력: 없음

매각으로 인해 임차인 임서율 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 강제경매 개시결정 등기(2025.12.01)가 말소기준권리가 되므로, 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 경우 해당 등기부상 을구의 주택임차권(임서율)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 강서구청이 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 주거 지역 내 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 주변 혐오시설

인근 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오 시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 필수 편의시설이 위치하고 있으며, 강서구청이 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변 학군으로는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육시설이 있어 교육 환경 보호에 관한 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

명시된 임차인의 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해 관련 조건을 명확히 확인하고 인수해야 합니다.

6.2. 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, HUG 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물이지만, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수한 권리 관계를 가지고 있습니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 계약서상의 조건을 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 강서구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 비교적 안전하게 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 본건(9.05평)과 유사한 연식의 인근 건물(M펠리체, 11.2평)이 2026년 5월 3억 원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 약 2억 7천만 원 내외로 추정됩니다. 다만, 이는 현재 시장 상황 및 입찰 당시 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가(3.6억 원)보다는 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 주변 교통 상황 및 상업시설 정보는 Google 검색 결과를 참고했습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항은 Google 검색 결과를 참고했습니다.

* 권리분석 관련 세부 내용은 제공된 정보 및 Google 검색 결과를 바탕으로 분석했습니다.

* 주변 건물 시세 정보는 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.